Kúpa nehnuteľnosti predstavuje pre bežného človeka nadmernú finančnú záťaž. V porovnaní s minulosťou, je dnes už skôr vzácnosťou, ak si niekto dokáže zabezpečiť vlastné bývanie bez hypotéky. K uľahčeniu situácie rozhodne neprispieva ani dopyt výrazne prevyšujúci ponuku, či strmý rast cien za stavebné materiály. 

Samotné materiály nevyhnutné na výstavbu sú však len špičkou ľadovca. Ich veľký nedostatok sa začal prejavovať až v poslednom roku. V dôsledku pandemických reštrikcií, boli ľudia nútení tráviť väčšinu času, vrátane práce, doma.  Preto sa začala prebúdzať túžba po zveľaďovaní domáceho prostredia a rekonštrukciách. Keď k tomu prirátame masívnu výstavbu a priemyselnú výrobu náročnú na materiály, ich nedostatok sa javí ako menej prekvapivý.

Ceny nehnuteľností však začali prudko rásť už pred niekoľkými rokmi. Kým začiatkom roka 2016 sa priemerná cena za meter štvorcový na Slovensku pohybovala okolo 1259€, v tomto roku už podľa údajov Národnej banky Slovenska (NBS), dosahuje táto hodnota výšku 1930€/m2.

Kedy sa rast zastaví?

Žiaľbohu pre potenciálnych kupcov a našťastie pre vlastníkov nehnuteľností, podľa predpokladov finančníkov, sa rast cien nehnuteľností tak skoro nezastaví. Ba čo viac, neočakáva sa ani jeho výraznejšie spomalenie. Situácii behom posledných pár rokov nedopomáhal ani fakt, že úrokové sadzby na hypotekárne úvery dosahovali rekordné minimá. To na jednej strane výrazne zvýšilo dostupnosť bývania pre všetkých, na druhej strane však tlačilo ceny nehnuteľností stále vyššie. Pochopiteľne, vývoj cien nehnuteľností, priamo závisí od viacerých faktorov.

Ceny realít sú skutočne relatívnym pojmom. Napríklad za cenu parkovacieho miesta na newyorskom Manhattane, si dokážete kúpiť luxusný penthouse v Bratislave. | Foto: pixabay.com

Absolútne dominantným prvkom pre výber nehnuteľnosti je podľa očakávaní lokalita. V tomto prípade platí priama úmernosť – čím bližšie je lokalita k hlavnému mestu, tým prudšie rastú ceny za meter štvorcový. Mimo tohto pravidla existujú ešte niektoré špecifické lokality, ktoré cenovo konkurujú okoliu Bratislavy. Stále ale platí, že napriek malej rozlohe Slovenska, existujú naprieč krajinou výrazné rozdiely vo vývoji cien nehnuteľností. 

O tom svedčí aj fakt, že napriek priemernej celoslovenskej cene metra štvorcového tesne pod hodnotou 2000€, sa ceny v Bratislavskom kraji hýbu až na hranici 2500€/m2, pričom druhý „najdrahší kraj“ v tomto smere – Košický, má priemernú cenu za meter štvorcový v porovnaní s Bratislavským „len“ na úrovni 1500€. 

Ponuka slabá, dopyt obrovský

Ako spomíname už v úvode článku, primárnym faktorom rastu cien, je veľmi nízka miera schopnosti, uspokojiť dopyt po realitách. V prípade hľadania nehnuteľnosti v okolí väčších miest, by sa ponuka mohla javiť ako dostatočná. Napriek pribúdajúcemu počtu obyvateľov, sa zvyšuje aj tempo a objem výstavby, a tak je aspoň z veľkej časti dopyt pokrytý.

Inzercia

Len čo však vybočíte mimo hlavných ťahov, narazíte na reálny stav bývania na Slovensku. V menších mestách – najmä mimo krajských miest – sa ponuka výrazne zužuje, až nakoniec narazíte na oblasti, kde je zohnať nehnuteľnosť obdivuhodným výkonom. Podľa prieskumov Európskej komisie, patrí Slovensko na koniec rebríčka v dostupnosti bývania, spomedzi krajín EÚ. 

Iný prieskum však ukázal zaujímavú štatistiku – kým v európskom priemere je z celkového počtu obyvateľov asi 70% vlastníkov nehnuteľností a zvyšných 30% nájomníkov, na Slovensku vlastní nehnuteľnosť až 90% ľudí, pričom iba približne 10% si bývanie prenajíma. Vyšší podiel vlastníkov svojich domovov má už len Maďarsko a Rumunsko (niečo nad 90%).

Jednou z príčin takejto naoko priaznivej štatistiky je iný, nie až tak priaznivý fakt – a síce počet obyvateľov na domácnosť. Aj v tomto smere je Slovensko na vrchole európskych rebríčkov, keďže v jednej domácnosti u nás v priemere spolunažíva 2,9 osoby, pričom európsky priemer je na úrovni 2,3 a škandinávske krajiny spolu s Nemeckom, dosahujú úroveň presne 2,0 obyvateľov na jednu domácnosť.

Rozmáhajúca sa suburbanizácia zvyšuje dopyt po rodinných domoch s vlastným pozemkom a širokými možnosťami na sebarealizáciu. | Foto: pexels.com

Aké typy nehnuteľností „idú“ najviac?

Štatistiky ukazujú, že najžiadanejšími nehnuteľnosťami sa v posledných rokoch stali rodinné domy a menšie – 1 a 2 izbové byty. V prípade veľkých bytov, so 4 či 5 izbami, bol prekvapivo zaznamenaný dokonca pokles cien. Toto môže byť spôsobené rozsiahlou výstavbou rodinných domov, ktoré sa tak stávajú voľbou číslo jedna, práve pred veľkometrážnymi bytmi.

Rýchlejšiu výstavbu rodinných domov a bytových komplexov, však brzdí prísny byrokratický systém. Kým v Dánsku – krajine s najrýchlejším vybavovacím procesom na povolenie výstavby – dostanete všetky potrebné povolenia priemerne už v priebehu 64 dní, u nás vás celý tento proces okrem množstva nervov, bude stáť aj približne 300 dní čakania, na získanie povolení. Horšie je na tom už len Cyprus, kde si na papiere k výstavbe počkáte neuveriteľných 507 dní!

Tak či onak, v prípade realitného trhu na Slovensku, je zo štatistík badateľný fakt, že sa vždy nachádzame buď na samom spodku alebo na vrchole rebríčka. Bohužiaľ, toto sa odvíja od konkrétnej skúmanej témy, pričom pohyb našej krajiny je zväčša sústredený do tých negatívnejších pasáží. Preto, ak ste sa rozhodli pre výstavbu či kúpu nehnuteľnosti, vybavte sa najmä pevnými nervami a pripravte sa na komplikovaný proces, ktorý vám okrem množstva byrokratických záležitostí, neuľahčí ani aktuálny vývoj cien na trhu s realitami.