OSOBNÉ FINANCIE

Refinancovanie má svoje nástrahy: 5 vecí, na čo si dať pozor

Refinancovanie nemusí byť vždy správna cesta. Slováci sa zadlžujú častokrát úplne zbytočne.

Autor
Dátum zverejnenia 12. júna 2019
Obsahuje nasledovné témy , ,

Štefan Takáč
Špecialista na osobné financie
Bratislava, Slovensko

V tomto článku sa dozviete aj:

  • o posudzovaní príjmov živnostníkov;
  • o posudzovaní hodnoty nehnuteľnosti a jej vplyve na refinancovanú hypotéku;
  • prečo výšku splátky neurčuje iba výška úroku a istiny;
  • čo robiť s ušetrenými peniazmi.

 

Refinancovanie úverov je v období nízkych úrokových sadzieb novodobý trend. Je pravda, že za čias 6 % p.a. úrokových sadzieb sme sa dostali pod už pod 1% p.a.

Vlna lacných úverov spôsobila konkurenčný boj medzi bankami, ktorá z nich ponúkne najlepšie úrokové sadzby, najlepšie podmienky pre klienta a ktorá si tak odhryznúť si čo najväčší kus z koláča zadĺžených Slovákov.

Nie je preto prekvapivé, že sa Slovensko v priebehu niekoľkých rokov nesmierne zadĺžilo. Aktuálny trend nízkych úrokových sadzieb v blízkej dobe neporastie a preto je potrebné dať si pozor na niekoľko vecí.

 

Prečo vôbec refinancovať svoj úver? Spozornieť by mal každý, kto má úver s úrokovou sadzbou vyššou ako 1,6 % p.a. Dôvodov je hneď niekoľko: mať nižšiu splátku, môcť úver vyplatiť skôr alebo zlúčiť spotrebné úvery a hypotéky do jedného veľkého úveru.

Spíšem niekoľko rád, na čo si pri vybavovaní refinancovania úveru dať pozor. Jedná sa o všeobecne platné nastavenia bez ohľadu na podmienky v konkrétnej banke.

 

1. Posudzovanie príjmu je u živnostníkov častý problém

Podľa nariadenia Národnej banky Slovenska je maximálne úverové zaťaženie na osobu vypočítané na osemnásobok ročného príjmu. Ak je žiadateľ o úver živnostník, banka posudzuje základ dane z minuloročného daňového priznania. To znamená, že akonáhle by úvery presiahli maximálne možné úverové zaťaženie, teda 8-násobok základu dane, má klient smolu. Posudzovanie príjmu klienta ale môže byť mierne rozdielne v závislosti na predpisoch danej banky.

Ako druhú vec banky posudzujú, či po splatení splátky ostáva klientovi životné minimum na osobu. Ak je v rodine aj dieťa, životné minimum sa týka aj vyživovaného dieťaťa.

 

2. Posudzovanie hodnoty nehnuteľnosti

Ak sa refinancuje spotrebný úver, tento bod sa môže preskočiť.

Ak sa refinancuje hypotekárny alebo hypotekárny spolu so spotrebným úverom, je potrebné, aby zakladaná nehnuteľnosť mala dostatočnú hodnotu. Ideálna situácia je, ak refinancovaný úver predstavuje len 80 percent z celkovej hodnoty nehnuteľnosti (tzv. LTV).

Má to jediný dôvod: banky do 80 percent LTV dávajú štandardné úrokové sadzby a prijateľné podmienky. V prípade navýšenia na 90 percent LTV pridávajú v závislosti od banky priemerne + 0,5% p.a. úrokovej sadzby, čo už nemusí byť pre klienta prijateľné. V niektorých prípadoch sa dá refinancovať aj 100% z hodnoty nehnuteľnosti, ale platí to iba pre špecifické prípady.

 

3. Úroková sadzba nemusí znamenať adekvátnu výslednú splátku

Nie je splátka ako splátka. Počiatočná nižšia úroková sadzba nemusí znamenať aj nižšiu splátku. V tomto bode je dobré dať si pozor a spočítať si všetky náklady spojené s hypotékou.

Znamená to, že k dobrej úrokovej sadzbe si častokrát musí klient zadovážiť poistenie k úveru, poistenie nehnuteľnosti, sporiaci účet a podobne. Osobne i ako špecialista s tým nemám najmenší problém, ak takýto model spĺňa potreby klienta a cena je primeraná za ochrannú zložku, ktorú si má klient zaplatiť. O správnom nastavení ochrany k úveru je dobré poradiť sa s odborníkom. A následne prehodnotiť výslednú splátku úveru.

Problém vzniká vtedy, keď je klient pod vplyvom množstva informácií a unikne mu skutočnosť, že hoci za samotný úver zaplatí menej, rozdiel však dorovná alebo ešte prekoná na ostatných nákladoch.

 

4. Poplatky spojené s refinancovaním

Aby ľudia nestriedali banky kvôli refinancovaniu každých niekoľko mesiacov, existuje niekoľko poplatkov, ktoré dokážu zamávať s ich penaženkami.

  • Poplatok za predčasné splatenie úveru predstavuje jedno percento zo zostatku výšky úveru (platí sa len z istiny, nie z úrokov);
  • Poplatok za znalecký posudok, ak je potrebný (priemerne 140 € za byt a 250 € dom);
  • Poplatok za vklad do katastra (štandardný proces stojí 66 €, zrýchlený až 266 €);
  • Poplatok za zriadenie úveru (nemusí byť pri každom úvere).

Tieto poplatky by si mal každý klient alebo jeho odborný poradca spočítať ešte predtým, ako vôbec vstúpi do procesu refinancovania. Ak aj po zohľadnení uvedených nákladov vychádza refinancovanie v prospech klienta, je to jasný podnet na spustenie procesu.

 

5. Čo s ušetrenými peniazmi?

Po úspešnom zvládnutí celého procesu refinancovania by mala vznikať výrazná úspora na splátke. Väčšina ľudí tieto „voľné financie“ rovno použije do navýšenia svojej spotreby, skrátka ich minú. Peniaze, ktoré ľudia ušetria prostredníctvom refinancovania, v konečnom dôsledku aj tak iba spotrebujú a v skutočnosti sa na ich finančnej kondícii nič nezmení.

Lenže čo ak by sa ušetrená čiastka použila inak, perspektívnejšie? Čo ak by sa použila na budovanie finančnej rezervy alebo dokonca na budovanie aktív? Správnym nastavením je možné dosiahnuť splatenie veľkých úverov o celé roky skôr.

Problémom „obyčajných ľudí“ je, že hoci si myslia opak, nemajú dosť dobrú finančnú gramotnosť a trúfajú si držať financie vo vlastných rukách. Boja sa záväzkov, nedôverujú inštitúciám a finančným expertom. V konečnom dôsledku platia úvery a zvyšok míňajú na vlastnú spotreby bez realistickej perspektívy budovať vlastný kapitál.

 

Téme osobných financií sa budeme ďalej venovať v našom seriáli Osobné financie.

 


Kľúčové slová tohto príspevku: refinancovanie hypotéky, refinancovanie hypotéky a spotrebného úveru, refinancovanie, posudzovanie hodnoty nehnuteľnosti, znalecký posudok na byt, znalecký posudok na dom, hypotekárny špecialista, špecialista na úvery, špecialista na financie, špecialista na osobné financie, úrok, najnižší úrok, tipy pre refinancovanie

 

INZERCIA: Peugeot Jesenné výhody

Mercedes-AMG vypúšťa do ulíc až dve 634-koňové monštrá, nové GLE 63 S a GLS 63

Mastodontné SUV-čka dostali mild-hybridnú techniku a obrovské stádo koni.

20. novembra 2019

Chutná tvár, diabol vo vnútri. MINI na svet privádza limitovanú šialenosť s výkonom až 306 koní

V zmysle tradícií je nový John Cooper Works GP vrcholom v ponuke značky.

20. novembra 2019

SUV trendu podľahla ďalšia rýdzo športová značka. Pomôže nové DBX automobilke Aston Martin

Avizované luxusné SUV-čko je odhalené v plnej kráse.

20. novembra 2019

AVIS Slovensko

Líder autopožičovní na Slovensku zavádza vlastne emisné limity, nastavuje environmentálny trend v krajine

Spoločnosť United Rental Group, s.r.o. prevádzkovateľ prenájmu a leasingu automobilov v SR pod značkami AVIS a Payless Car rental sa zaviazal posunúť svoje vlastné limity a nastaviť neočakávane nízky štandard CO₂ pre celú svoju flotilu 1 500 vozidiel.

19. novembra 2019

Investigatíva od Tamba Bay Times

Floridský Clearwater sa mení na prvé scientologické mesto na svete

Podľa magazínu Time scientologická cirkev postupne zaberá celé mesto v USA, nakúpila pozemky za milióny dolárov.

18. novembra 2019

VEDA A TECHNOLÓGIE

Je tento svet skutočný? Možno žijeme v simulácii, špekulujú vedci (video s titulkami)

Ak žijeme v simulácii riadenej akousi mimozemskou civilizáciou, ako to dokázať? A dá sa to vôbec? Touto otázkou sa zaoberalo už niekoľko vedcov a prišli s niekoľkými zaujímavými hypotézami, ktoré elegantným spôsobom zhrnul TED-Ed.

18. novembra 2019

Ford Mustang Mach-E

Mustang na baterky je realitou. Elektrické SUV s ikonickým názvom nemá kľučky a má dojazd 600 kilometrov

Ford predstavuje novodobú alternatívu modelu Mustang.

18. novembra 2019

Úplne nové Ferrari prekvapuje menom, dizajnom aj technikou. Legendárne Dino je späť

Do portfólia značky Ferrari sa zaraďuje úplne nový model.

17. novembra 2019

Čínsky priemysel expanduje do Európy, zaplaví nás Aiways lacnými autami?

Zaznamená elektrické SUV úspech?

14. novembra 2019

Ani miliardári sa nevedia zhodnúť na budúcnosti

Kapitalizmus ako ho poznáme je mŕtvy, socializmus začína byť opäť hrozbou

Rastie všeobecný tlak na zriadenie akéhosi „socialistického kapitalizmu“.

13. novembra 2019

600-koňové Audi RS Q8 predviedlo pozoruhodnú jazdu a stalo sa najrýchlejším SUV v Zelenom pekle

Doterajšiemu držiteľovi rekordu nadelila novinka až 12 sekúnd.

12. novembra 2019

Všetko podstatné o novej Octavii

Octavia s poradovým číslom 4 prichádza. Je nádherná, pokroková a veľkolepo priestranná

Ideál rodinného auta na Slovensku prichádza v úplne novej podobe.

11. novembra 2019

Ekonomická sloboda na Slovensku

Je Slovensko dobrým miestom na podnikanie? Ani nie, v rebríčku nás predbehlo aj Maďarsko, Česko, Poľsko či Rumunsko

Podľa rebríčka ekonomickej slobody je Slovensko na veľmi nepriaznivej pozícii. A stále sa zhoršuje.

11. novembra 2019

Budúcnosť skladovania energie

Čo s batériami zo Slovenska? Riešenia sa ponúkajú, ale chýbajú reálne opatrenia

V Bratislave sa skončila prvá medzinárodná konferencia venovaná batériovým technológiám a úložiskám energie. Jej organizátori, členovia Slovenskej batériovej aliancie (SBaA), si zadefinovali akčné kroky manifestu, ktoré by mali zabezpečiť rozvoj jednotlivých oblastí batériového priemyslu na Slovensku.

6. novembra 2019

September priniesol v predaji nových vozidiel v Európe veľké prekvapenia. Zažiaril Mercedes a Tesla

Mercedes-Benz sa stal v Európe druhou najúspešnejšou značkou za minulý mesiac.

29. októbra 2019

Adventný koncert v bratislavskej Redute

Slávik menom Slávka

Len nedávno absolvovala bratislavské Konzervatórium a už sa zjavuje v programoch prestížnych operných scén. Meno, ktoré si treba zapamätať: Slávka Zámečníková.

24. októbra 2019

Porsche rozširuje portfólio elektrickej novinky o základnú verziu. Čo ponúkne najlacnejší Taycan?

Nedávno odhalený elektromobil od Porsche prichádza v základnom vyhotovení.

19. októbra 2019

Trvalý rast je nemožný

Ako súvisia recesie s inováciami

Krízy vznikajú a zároveň zanikajú. Je to kolobeh, ktorý je našou súčasťou od nepamäti. Navzájom súvisiace obdobia štádií ekonomiky, kedy obdobie konjunktúry (rastu) striedajú obdobia recesie (poklesu).

17. októbra 2019

TEST Peugeot 508 SW Allure 1.5 BlueHDi 130k EAT8

7 dôvodov, pre ktoré je podľa nás Peugeot 508 SW autom roka

Na tomto fantastickom kombi nenájdete chybu ani vtedy, keď ju budete urputne hľadať. Peugeot 508 SW na nás nesmierne zapôsobil.

16. októbra 2019