V tomto článku sa dozviete aj:

• o posudzovaní príjmov živnostníkov;
• o posudzovaní hodnoty nehnuteľnosti a jej vplyve na refinancovanú hypotéku;
• prečo výšku splátky neurčuje iba výška úroku a istiny;
• čo robiť s ušetrenými peniazmi.

Slovensko v priebehu niekoľkých rokov nesmierne zadĺžilo

Refinancovanie úverov je v období nízkych úrokových sadzieb novodobý trend, avšak situácia spred pár rokov sa už zrejme len tak nezopakuje. Z čias 6 % p.a. úrokových sadzieb sme sa dostali pod už pod 1% p.a., pričom po covide úroky hypoték vyrástli na viac ako štyri percentá. Mierny pokles v týchto týždňoch a mesiacoch nahráva práve ľuďom, ktorí získali hypotéky s príliš vysokým úrokom a mnohým práve teraz končí fixácia z doby, kedy bol úrok menej ako jedno percento. 

Prečo vôbec refinancovať svoj úver? Dôvodov je hneď niekoľko: mať nižšiu splátku, môcť úver vyplatiť skôr alebo zlúčiť spotrebné úvery a hypotéky do jedného veľkého úveru, získať peniaze v hotovosti navyše.

Pripravili sme pre vás niekoľko rád, na čo si dať pozor pri refinancovaní úveru. Ide o o všeobecne platné nastavenia bez ohľadu na podmienky v konkrétnej banke.

1. Posudzovanie príjmu je u živnostníkov častý problém

Ak je žiadateľ o úver živnostník, banka posudzuje základ dane z minuloročného daňového priznania. To znamená, že akonáhle by úvery presiahli maximálne možné úverové zaťaženie, má klient smolu. Posudzovanie príjmu klienta ale môže byť mierne rozdielne v závislosti na predpisoch danej banky.

Ako druhú vec banky posudzujú, či po splatení splátky ostáva klientovi životné minimum na osobu. Ak je v rodine aj dieťa, životné minimum sa týka aj vyživovaného dieťaťa.

Alternatívnym spôsobom posudzovanie finančnej situácie klienta-živnostníka môže byť výpočet podľa jeho obratu, spravidla však majú živnostníci podstatne horšie podmienky v banke ako zamestnanci.

INZERCIA

2. Posudzovanie hodnoty nehnuteľnosti

ⓘ Ak sa refinancuje spotrebný úver, tento bod sa môže preskočiť.

Ak sa refinancuje hypotekárny alebo hypotekárny spolu so spotrebným úverom, je potrebné, aby zakladaná nehnuteľnosť mala dostatočnú hodnotu. Ideálna situácia je, ak refinancovaný úver predstavuje len 80 percent z celkovej hodnoty nehnuteľnosti (tzv. LTV).

Má to jediný dôvod: banky do 80 percent LTV dávajú štandardné úrokové sadzby a prijateľné podmienky. V prípade navýšenia na 90 percent LTV pridávajú v závislosti od banky priemerne + 0,5% p.a. úrokovej sadzby, čo už nemusí byť pre klienta prijateľné. V niektorých prípadoch sa dá refinancovať aj 100% z hodnoty nehnuteľnosti, ale platí to iba pre špecifické prípady.

3. Úroková sadzba nemusí znamenať adekvátnu výslednú splátku

Nie je splátka ako splátka. Počiatočná nižšia úroková sadzba nemusí znamenať aj nižšiu splátku. V tomto bode je dobré dať si pozor a spočítať si všetky náklady spojené s hypotékou.

Znamená to, že k dobrej úrokovej sadzbe si častokrát musí klient zadovážiť poistenie k úveru, poistenie nehnuteľnosti, sporiaci účet a podobne. O správnom nastavení ochrany k úveru je dobré poradiť sa s odborníkom a následne prehodnotiť výslednú splátku úveru.

Problém vzniká vtedy, keď je klient pod vplyvom množstva informácií a unikne mu skutočnosť, že hoci za samotný úver zaplatí menej, rozdiel však dorovná alebo ešte prekoná na ostatných nákladoch.

4. Poplatky spojené s refinancovaním

Aby ľudia nestriedali banky kvôli refinancovaniu každých niekoľko mesiacov, existuje niekoľko poplatkov, ktoré dokážu zamávať s ich peňaženkami.

• Poplatok za predčasné splatenie úveru predstavuje jedno percento zo zostatku výšky úveru (platí sa len z istiny, nie z úrokov);
• Poplatok za znalecký posudok, ak je potrebný;
• Poplatok za vklad do katastra;
• Poplatok za zriadenie úveru (nemusí byť pri každom úvere).

Tieto poplatky by si mal každý klient alebo jeho odborný poradca spočítať ešte predtým, ako vôbec vstúpi do procesu refinancovania. Ak aj po zohľadnení uvedených nákladov vychádza refinancovanie v prospech klienta, je to jasný podnet na spustenie procesu.

5. Čo s ušetrenými peniazmi?

Po úspešnom zvládnutí celého procesu refinancovania by mala vznikať úspora na splátke. Väčšina ľudí tieto „voľné financie“ rovno použije do navýšenia svojej spotreby, skrátka ich minú. Peniaze, ktoré ľudia ušetria prostredníctvom refinancovania, v konečnom dôsledku aj tak iba spotrebujú a v skutočnosti sa na ich finančnej kondícii nič nezmení.

Lenže čo ak by sa ušetrená čiastka použila inak, perspektívnejšie? Čo ak by sa použila na budovanie finančnej rezervy alebo dokonca na budovanie aktív? Správnym nastavením je možné dosiahnuť splatenie veľkých úverov o celé roky skôr.

Problémom „obyčajných ľudí“ je, že hoci si myslia opak, nemajú dosť dobrú finančnú gramotnosť a trúfajú si držať financie vo vlastných rukách. Boja sa záväzkov, nedôverujú inštitúciám a finančným expertom. V konečnom dôsledku platia úvery a zvyšok míňajú na vlastnú spotreby bez realistickej perspektívy budovať vlastný kapitál.

Téme, ako šetriť peniaze efektívne, sme sa na UnitedLife venovali už opakovane, odporúčame vám prečítať si naše príspevky:

Ako našetriť maximum peňazí z výplaty / Stratégia extrémneho sporenia FIRE

Finančný minimalizmus: Menej peňazí môže znamenať viac šťastia

Šetrenie a finančný plán idú ruka v ruke / Ako si spraviť poriadok vo financiách a ušetriť čo najrýchlejšie?