Ekonomika a Biznis EXTRA Osobné financie

Refinancovanie má svoje nástrahy: 5 vecí, na čo si dať pozor

  • 12 júna, 2019
  • 6 min read
Refinancovanie má svoje nástrahy: 5 vecí, na čo si dať pozor

V tomto článku sa dozviete aj:

  • o posudzovaní príjmov živnostníkov;
  • o posudzovaní hodnoty nehnuteľnosti a jej vplyve na refinancovanú hypotéku;
  • prečo výšku splátky neurčuje iba výška úroku a istiny;
  • čo robiť s ušetrenými peniazmi.

 

Refinancovanie úverov je v období nízkych úrokových sadzieb novodobý trend. Je pravda, že za čias 6 % p.a. úrokových sadzieb sme sa dostali pod už pod 1% p.a.

Vlna lacných úverov spôsobila konkurenčný boj medzi bankami, ktorá z nich ponúkne najlepšie úrokové sadzby, najlepšie podmienky pre klienta a ktorá si tak odhryznúť si čo najväčší kus z koláča zadĺžených Slovákov.

Nie je preto prekvapivé, že sa Slovensko v priebehu niekoľkých rokov nesmierne zadĺžilo. Aktuálny trend nízkych úrokových sadzieb v blízkej dobe neporastie a preto je potrebné dať si pozor na niekoľko vecí.

INZERCIA

 

Prečo vôbec refinancovať svoj úver? Spozornieť by mal každý, kto má úver s úrokovou sadzbou vyššou ako 1,6 % p.a. Dôvodov je hneď niekoľko: mať nižšiu splátku, môcť úver vyplatiť skôr alebo zlúčiť spotrebné úvery a hypotéky do jedného veľkého úveru.

Spíšem niekoľko rád, na čo si pri vybavovaní refinancovania úveru dať pozor. Jedná sa o všeobecne platné nastavenia bez ohľadu na podmienky v konkrétnej banke.

INZERCIA

 

1. Posudzovanie príjmu je u živnostníkov častý problém

Podľa nariadenia Národnej banky Slovenska je maximálne úverové zaťaženie na osobu vypočítané na osemnásobok ročného príjmu. Ak je žiadateľ o úver živnostník, banka posudzuje základ dane z minuloročného daňového priznania. To znamená, že akonáhle by úvery presiahli maximálne možné úverové zaťaženie, teda 8-násobok základu dane, má klient smolu. Posudzovanie príjmu klienta ale môže byť mierne rozdielne v závislosti na predpisoch danej banky.

Inzercia

Ako druhú vec banky posudzujú, či po splatení splátky ostáva klientovi životné minimum na osobu. Ak je v rodine aj dieťa, životné minimum sa týka aj vyživovaného dieťaťa.

 

2. Posudzovanie hodnoty nehnuteľnosti

Ak sa refinancuje spotrebný úver, tento bod sa môže preskočiť.

Ak sa refinancuje hypotekárny alebo hypotekárny spolu so spotrebným úverom, je potrebné, aby zakladaná nehnuteľnosť mala dostatočnú hodnotu. Ideálna situácia je, ak refinancovaný úver predstavuje len 80 percent z celkovej hodnoty nehnuteľnosti (tzv. LTV).

Má to jediný dôvod: banky do 80 percent LTV dávajú štandardné úrokové sadzby a prijateľné podmienky. V prípade navýšenia na 90 percent LTV pridávajú v závislosti od banky priemerne + 0,5% p.a. úrokovej sadzby, čo už nemusí byť pre klienta prijateľné. V niektorých prípadoch sa dá refinancovať aj 100% z hodnoty nehnuteľnosti, ale platí to iba pre špecifické prípady.

 

3. Úroková sadzba nemusí znamenať adekvátnu výslednú splátku

Nie je splátka ako splátka. Počiatočná nižšia úroková sadzba nemusí znamenať aj nižšiu splátku. V tomto bode je dobré dať si pozor a spočítať si všetky náklady spojené s hypotékou.

Znamená to, že k dobrej úrokovej sadzbe si častokrát musí klient zadovážiť poistenie k úveru, poistenie nehnuteľnosti, sporiaci účet a podobne. Osobne i ako špecialista s tým nemám najmenší problém, ak takýto model spĺňa potreby klienta a cena je primeraná za ochrannú zložku, ktorú si má klient zaplatiť. O správnom nastavení ochrany k úveru je dobré poradiť sa s odborníkom. A následne prehodnotiť výslednú splátku úveru.

Problém vzniká vtedy, keď je klient pod vplyvom množstva informácií a unikne mu skutočnosť, že hoci za samotný úver zaplatí menej, rozdiel však dorovná alebo ešte prekoná na ostatných nákladoch.

 

4. Poplatky spojené s refinancovaním

Aby ľudia nestriedali banky kvôli refinancovaniu každých niekoľko mesiacov, existuje niekoľko poplatkov, ktoré dokážu zamávať s ich penaženkami.

  • Poplatok za predčasné splatenie úveru predstavuje jedno percento zo zostatku výšky úveru (platí sa len z istiny, nie z úrokov);
  • Poplatok za znalecký posudok, ak je potrebný (priemerne 140 € za byt a 250 € dom);
  • Poplatok za vklad do katastra (štandardný proces stojí 66 €, zrýchlený až 266 €);
  • Poplatok za zriadenie úveru (nemusí byť pri každom úvere).

Tieto poplatky by si mal každý klient alebo jeho odborný poradca spočítať ešte predtým, ako vôbec vstúpi do procesu refinancovania. Ak aj po zohľadnení uvedených nákladov vychádza refinancovanie v prospech klienta, je to jasný podnet na spustenie procesu.

 

5. Čo s ušetrenými peniazmi?

Po úspešnom zvládnutí celého procesu refinancovania by mala vznikať výrazná úspora na splátke. Väčšina ľudí tieto „voľné financie“ rovno použije do navýšenia svojej spotreby, skrátka ich minú. Peniaze, ktoré ľudia ušetria prostredníctvom refinancovania, v konečnom dôsledku aj tak iba spotrebujú a v skutočnosti sa na ich finančnej kondícii nič nezmení.

Lenže čo ak by sa ušetrená čiastka použila inak, perspektívnejšie? Čo ak by sa použila na budovanie finančnej rezervy alebo dokonca na budovanie aktív? Správnym nastavením je možné dosiahnuť splatenie veľkých úverov o celé roky skôr.

Problémom „obyčajných ľudí“ je, že hoci si myslia opak, nemajú dosť dobrú finančnú gramotnosť a trúfajú si držať financie vo vlastných rukách. Boja sa záväzkov, nedôverujú inštitúciám a finančným expertom. V konečnom dôsledku platia úvery a zvyšok míňajú na vlastnú spotreby bez realistickej perspektívy budovať vlastný kapitál.

 

Téme osobných financií sa budeme ďalej venovať v našom seriáli Osobné financie.

 


Kľúčové slová tohto príspevku: refinancovanie hypotéky, refinancovanie hypotéky a spotrebného úveru, refinancovanie, posudzovanie hodnoty nehnuteľnosti, znalecký posudok na byt, znalecký posudok na dom, hypotekárny špecialista, špecialista na úvery, špecialista na financie, špecialista na osobné financie, úrok, najnižší úrok, tipy pre refinancovanie

 

About Author

Štefan Takáč

Leave a Reply

Vaša e-mailová adresa nebude zverejnená.

Táto stránka používa bezpečnostný certifikát SSL, zabezpečené pripojenie HTTPS, technológiu cookies, monitoruje návštevnosť a cieli reklamu. Informácie o ochrane osobných údajov nájdete na podstránke Kontakt a GDPR. Súhlasíte s používaním cookies a monitoringu vo vašom prehliadači? (exspirácia po 30 dňoch) Kontakt a GDPR
Nastavenia Cookies
Áno
Nie
GDPR a Cookies
GDPR a Cookies
Cookie name Active
United Life "Životný štýl s hodnotami" Lifestyle magazín spoločnosti Multibrand, s.r.o., člena skupiny United Group ISSN 1339-4304 Vydavateľ: MULTIBRAND, s.r.o. Ivánska cesta 43 821 04 Bratislava IČO: 35863846 www.unitedlife.us www.unitedlife.sk  

GDPR / VPOU (všeobecné pravidlá ochrany údajov)

Platné od 24. 5. 2018

Úvodné ustanovenia

Tento dokument (ďalej iba „Poriadok“) určuje pravidlá používania webových stránok unitedlife.sk. Webové stránky www.unitedlife.sk (ďalej iba „webových stránok“ alebo „webstránky“) sprístupňuje: MULTIBRAND, s.r.o. Ivánska cesta 43 821 04 Bratislava IČO: 35863846 (ďalej iba „vydavateľ“) Zodpovedná osoba: Martin Viktory, Erik Stríž Kontaktné údaje: tel.: +421 944 306 271 e-mail: redakcia@unitedlife.sk www.unitedlife.us www.unitedlife.sk Prevádzkovateľom osobných údajov používateľov – jednotlivcov poskytnutých v súvislosti s používaním webstránky je vydavateľ. Vydavateľ spracováva zhromažďované osobné údaje v súlade s ustanoveniami Nariadenia Európskeho parlamentu a Rady (EÚ) č. 2016/679 z 27. apríla 2016 o ochrane fyzických osôb pri spracúvaní osobných údajov a o voľnom pohybe takýchto údajov, ktorým sa zrušuje smernica č. 95/46/ES (všeobecné nariadenie o ochrane údajov) a ďalšími záväznými právnymi predpismi v oblasti ochrany osobných údajov. Vydavateľ neposkytuje nadobudnuté údaje žiadnym iným spoločnostiam či osobám; zároveň týmto informujeme, že na základe platných právnych predpisov nás môžu oprávnené štátne orgány požiadať o sprístupnenie údajov, vrátane IP adresy používateľa webových stránok. Vydavateľ si vyhradzuje právo zmeniť poriadok. Obsah zmien poriadku bude oznámený používateľom prostredníctvom zverejnenia správy o zmene poriadku na hlavnej stránke predmetnej webstránky, kde bude ponechaný najmenej 14 dní od zverejnenia.  

Ako a na čo používame údaje používateľov webových stránok

Vydavateľ využíva nasledovné webové technológie, ktoré sú nevyhnutné pre bezpečné a plnohodnotné využívanie webových stránok; a ktoré ďalším používaním webstránok akceptujete v plnom rozsahu: 1) Analytické nástroje pre monitoring návštevnosti 2) Cookies 3) Reklamné systémy 4) Facebook 5) Newsletter (momentálne sa nepoužíva)  

1) Analytické nástroje pre monitoring návštevnosti

Na analytiku sledovanosti našich webstránok využívame analytický nástroj Google Analytics. Prevádzkovateľom tejto služby je spoločnosť Google Inc., ktorá aj zhromažďuje všetky údaje spojené s funkčnosťou služby. Informácie sa zhromažďujú automaticky a používajú sa na riadenie konkrétnych webových technológií, identifikáciu prípadných bezpečnostných rizík, skúmanie pohybu používateľov v rámci webstránky a na štatistické účely, vrátane použitia nástroja Google Analytics, napr. o regióne, z ktorého došlo k pripojeniu, IP čísle, dátume a čase pripojenia, o zdroji a počte pripojení, počte otváraných odkazov newslettera. Tieto informácie sa nijakým spôsobom nespájajú s osobnými údajmi používateľa a nepoužívajú sa na identifikáciu totožnosti používateľa. Rozsah automaticky zhromažďovaných informácií závisí od nastavenia internetového prehliadača používateľa. Používateľ by si mal skontrolovať nastavenia svojho prehliadača, aby zistil, aké informácie prehliadač sprístupňuje automaticky, alebo aby zmenil tieto nastavenia. V tejto súvislosti odporúčame prečítať si obsah v sekcii „Pomocník“ v internetovom prehliadači.

2) Cookies

Cookies sú súbory, ktoré do internetového termínálu posielajú a ukladajú webové stránky, ktoré navštevujete. Tieto súbory zaberajú minimum pamäte a sú celkom neškodné. Ak webovú stránku navštívite opakovane, internetový prehliadač znovu načíta uložené súbory cookies a odošle ich späť webovej stránke alebo prvku, ktorý pôvodný súbor cookie vytvoril. Vďaka tomu nemusíte vždy zadávať rovnaké nastavenia alebo opäť načítavať celý obsah webstránok, ktorý sa už raz načítal predtým. Naše webové stránky používajú súbory cookies pre účel zabezpečenia ich funkčnosti (tzv. Essential cookies), súbory cookies pre analytické funkcie pre monitoring sledovanosti a ďalej súbory cookies pre účel zobrazovania relevantnej reklamy. Dáta, ktoré spracovávame na základe súborov cookies, sú anonymné, v žiadnom prípade neodhaľujú totožnosť návštevníka. K týmto súborom nemáme žiadny prístup, pretože pri reklamách a analýze návštevnosti ich automatickými procesmi využívajú spoločnosti Google a Facebook. Súbory cookie môže užívateľ spravovať vo vlastnom internetovom prehliadači. Návody na zakázanie alebo povolenie súborov cookies nájdete v menu Možnosti alebo Nástroje. V internetovom prehliadači máte možnosť spravovať súbory cookies týkajúce sa základných funkcií, zlepšovania webovej stránky, prispôsobovania a reklamy. Zakázanie súborov cookies spôsobí, že nebudete môcť používať určité základné funkcie webových stránok. Platnosť súborov typu "session cookies" vyprší okamžite po zatvorení internetového prehliadača. Trvalé súbory cookie, vrátane lokálnej prístupných objektov ("Flash cookies"), majú platnosť niekoľko dní, týždňov a mesiacov podľa ich účelu.  

3) Reklamné systémy

Na zobrazovanie relevantných reklám našich webstránok využívame reklamný online systém Google Ads. Prevádzkovateľom tejto služby je spoločnosť Google Inc., ktorá aj zhromažďuje všetky údaje spojené s funkčnosťou služby. Informácie sa zhromažďujú automaticky a používajú sa na relevantné zobrazovanie reklám v rámci reklamnej siete Google Ads, respektíve ďalších, ktoré v rámci služby prevádzkuje spoločnosť Google Inc. Za princípy funkčnosti relevantného zobrazovania reklám zodpovedá výhradne a jedine spoločnosť Google Inc. bez akejkoľvek možnosti nahliadania či iného spracovania údajov prevádzkovateľom tejto webovej stránky. Tieto informácie sa nijakým spôsobom nespájajú s osobnými údajmi používateľa a nepoužívajú sa na identifikáciu totožnosti používateľa. Rozsah automaticky zhromažďovaných informácií závisí od nastavenia internetového prehliadača používateľa. Používateľ by si mal skontrolovať nastavenia svojho prehliadača, aby zistil, aké informácie prehliadač sprístupňuje automaticky, alebo aby zmenil tieto nastavenia. V tejto súvislosti odporúčame prečítať si obsah v sekcii „Pomocník“ v internetovom prehliadači.  

4) Integrácia Facebooku na webových stránkach

Na webových stránkach využívame technológie spoločnosti Facebook, konkrétne: Facebook likebox - okno, prostredníctvom ktorého je možné stať sa odberateľom príslušnej stránky na sociálnej sieti Facebook. Pre riadne používanie tejto technológie nezhromažďujeme žiadna dáta o používateľoch, tieto údaje spracováva v rámci vlastných obchodných podmienok spoločnosť Facebook Facebook komentáre - pod každým článkom webového portálu je umiestnený plugin pre komentovanie. Pre riadne používanie tejto technológie nezhromažďujeme žiadna dáta o používateľoch, tieto údaje spracováva v rámci vlastných obchodných podmienok spoločnosť Facebook; používateľom zverejnený komentár, meno používateľa, profilová fotografia používateľa a odkaz jeho online profil na sociálnej sieti je však viditeľný pre každého iného návštevníka webového portálu. Tlačidlo Facebook like - tlačidlo pri článkoch, prostredníctvom ktorého je možné označiť v rámci pravidiel sociálnej siete Facebook obsah webového portálu titulom „páči sa mi“. Pre riadne používanie tejto technológie nezhromažďujeme žiadna dáta o používateľoch, tieto údaje spracováva v rámci vlastných obchodných podmienok spoločnosť Facebook.  

5) Newsletter

Súčasťou komunikačného kanála webových stránok je aj služba Newsletter, ktorá je zriaďovaná spoločnosťou The Rocket Science Group prostredníctvom jej služby Mailchimp. V rámci služby Newsletter zasiela vydavateľ prostredníctvom elektronickej pošty na adresu uvedenú používateľom (e-mailová adresa) informáciu vo forme elektronického listu (e-mail), ďalej iba „newsletter“. Služba Newsletter sa poskytuje bezplatne a je časovo neobmedzená. Podmienkou používania služby Newsletter je, aby používateľ vlastnil počítač alebo iné multimediálne zariadenie s internetovým pripojením a mal aktívny účet elektronickej pošty (e-mail). Prevádzkovateľom osobných údajov používateľov – jednotlivcov poskytnutých v súvislosti s používaním služby Newsletter je spoločnosť The Rocket Science Group prostredníctvom jej služby Mailchimp. Prevádzkovateľ webových stránok nie je vlastníkom a ani držiteľom e-mailových adries a ani ich neposkytuje ďalším spoločnostiam či osobám. Používateľ môže kedykoľvek, bez uvedenia dôvodu a bez toho, aby mu vznikli akékoľvek náklady, zmeniť predchádzajúcu adresu elektronickej pošty (e-mailová adresa), na ktorú sa zasiela newsletter alebo zrušiť službu Newsletter kliknutím na odkaz „Zrušiť odber“, ktorý sa nachádza v päte každého newsletteru a následne zrušenie tohto odberu po otvorení webstránky služby Mailchimp tento odber zrušiť.  

Platné od 24. 5. 2018, verzia 1.0.1


 
Save settings
Cookies settings