OSOBNÉ FINANCIE

Refinancovanie má svoje nástrahy: 5 vecí, na čo si dať pozor

Refinancovanie nemusí byť vždy správna cesta. Slováci sa zadlžujú častokrát úplne zbytočne.

Autor
Dátum zverejnenia 12. júna 2019
Obsahuje nasledovné témy , ,

Štefan Takáč
Špecialista na osobné financie
Bratislava, Slovensko
MAGIC TRAVEL, VisitMaldives.sk

V tomto článku sa dozviete aj:

  • o posudzovaní príjmov živnostníkov;
  • o posudzovaní hodnoty nehnuteľnosti a jej vplyve na refinancovanú hypotéku;
  • prečo výšku splátky neurčuje iba výška úroku a istiny;
  • čo robiť s ušetrenými peniazmi.

 

Refinancovanie úverov je v období nízkych úrokových sadzieb novodobý trend. Je pravda, že za čias 6 % p.a. úrokových sadzieb sme sa dostali pod už pod 1% p.a.

Vlna lacných úverov spôsobila konkurenčný boj medzi bankami, ktorá z nich ponúkne najlepšie úrokové sadzby, najlepšie podmienky pre klienta a ktorá si tak odhryznúť si čo najväčší kus z koláča zadĺžených Slovákov.

Nie je preto prekvapivé, že sa Slovensko v priebehu niekoľkých rokov nesmierne zadĺžilo. Aktuálny trend nízkych úrokových sadzieb v blízkej dobe neporastie a preto je potrebné dať si pozor na niekoľko vecí.

 

Prečo vôbec refinancovať svoj úver? Spozornieť by mal každý, kto má úver s úrokovou sadzbou vyššou ako 1,6 % p.a. Dôvodov je hneď niekoľko: mať nižšiu splátku, môcť úver vyplatiť skôr alebo zlúčiť spotrebné úvery a hypotéky do jedného veľkého úveru.

Spíšem niekoľko rád, na čo si pri vybavovaní refinancovania úveru dať pozor. Jedná sa o všeobecne platné nastavenia bez ohľadu na podmienky v konkrétnej banke.

 

1. Posudzovanie príjmu je u živnostníkov častý problém

Podľa nariadenia Národnej banky Slovenska je maximálne úverové zaťaženie na osobu vypočítané na osemnásobok ročného príjmu. Ak je žiadateľ o úver živnostník, banka posudzuje základ dane z minuloročného daňového priznania. To znamená, že akonáhle by úvery presiahli maximálne možné úverové zaťaženie, teda 8-násobok základu dane, má klient smolu. Posudzovanie príjmu klienta ale môže byť mierne rozdielne v závislosti na predpisoch danej banky.

Ako druhú vec banky posudzujú, či po splatení splátky ostáva klientovi životné minimum na osobu. Ak je v rodine aj dieťa, životné minimum sa týka aj vyživovaného dieťaťa.

 

2. Posudzovanie hodnoty nehnuteľnosti

Ak sa refinancuje spotrebný úver, tento bod sa môže preskočiť.

Ak sa refinancuje hypotekárny alebo hypotekárny spolu so spotrebným úverom, je potrebné, aby zakladaná nehnuteľnosť mala dostatočnú hodnotu. Ideálna situácia je, ak refinancovaný úver predstavuje len 80 percent z celkovej hodnoty nehnuteľnosti (tzv. LTV).

Má to jediný dôvod: banky do 80 percent LTV dávajú štandardné úrokové sadzby a prijateľné podmienky. V prípade navýšenia na 90 percent LTV pridávajú v závislosti od banky priemerne + 0,5% p.a. úrokovej sadzby, čo už nemusí byť pre klienta prijateľné. V niektorých prípadoch sa dá refinancovať aj 100% z hodnoty nehnuteľnosti, ale platí to iba pre špecifické prípady.

 

3. Úroková sadzba nemusí znamenať adekvátnu výslednú splátku

Nie je splátka ako splátka. Počiatočná nižšia úroková sadzba nemusí znamenať aj nižšiu splátku. V tomto bode je dobré dať si pozor a spočítať si všetky náklady spojené s hypotékou.

Znamená to, že k dobrej úrokovej sadzbe si častokrát musí klient zadovážiť poistenie k úveru, poistenie nehnuteľnosti, sporiaci účet a podobne. Osobne i ako špecialista s tým nemám najmenší problém, ak takýto model spĺňa potreby klienta a cena je primeraná za ochrannú zložku, ktorú si má klient zaplatiť. O správnom nastavení ochrany k úveru je dobré poradiť sa s odborníkom. A následne prehodnotiť výslednú splátku úveru.

Problém vzniká vtedy, keď je klient pod vplyvom množstva informácií a unikne mu skutočnosť, že hoci za samotný úver zaplatí menej, rozdiel však dorovná alebo ešte prekoná na ostatných nákladoch.

 

4. Poplatky spojené s refinancovaním

Aby ľudia nestriedali banky kvôli refinancovaniu každých niekoľko mesiacov, existuje niekoľko poplatkov, ktoré dokážu zamávať s ich penaženkami.

  • Poplatok za predčasné splatenie úveru predstavuje jedno percento zo zostatku výšky úveru (platí sa len z istiny, nie z úrokov);
  • Poplatok za znalecký posudok, ak je potrebný (priemerne 140 € za byt a 250 € dom);
  • Poplatok za vklad do katastra (štandardný proces stojí 66 €, zrýchlený až 266 €);
  • Poplatok za zriadenie úveru (nemusí byť pri každom úvere).

Tieto poplatky by si mal každý klient alebo jeho odborný poradca spočítať ešte predtým, ako vôbec vstúpi do procesu refinancovania. Ak aj po zohľadnení uvedených nákladov vychádza refinancovanie v prospech klienta, je to jasný podnet na spustenie procesu.

 

5. Čo s ušetrenými peniazmi?

Po úspešnom zvládnutí celého procesu refinancovania by mala vznikať výrazná úspora na splátke. Väčšina ľudí tieto „voľné financie“ rovno použije do navýšenia svojej spotreby, skrátka ich minú. Peniaze, ktoré ľudia ušetria prostredníctvom refinancovania, v konečnom dôsledku aj tak iba spotrebujú a v skutočnosti sa na ich finančnej kondícii nič nezmení.

Lenže čo ak by sa ušetrená čiastka použila inak, perspektívnejšie? Čo ak by sa použila na budovanie finančnej rezervy alebo dokonca na budovanie aktív? Správnym nastavením je možné dosiahnuť splatenie veľkých úverov o celé roky skôr.

Problémom „obyčajných ľudí“ je, že hoci si myslia opak, nemajú dosť dobrú finančnú gramotnosť a trúfajú si držať financie vo vlastných rukách. Boja sa záväzkov, nedôverujú inštitúciám a finančným expertom. V konečnom dôsledku platia úvery a zvyšok míňajú na vlastnú spotreby bez realistickej perspektívy budovať vlastný kapitál.

 

Téme osobných financií sa budeme ďalej venovať v našom seriáli Osobné financie.

 


Kľúčové slová tohto príspevku: refinancovanie hypotéky, refinancovanie hypotéky a spotrebného úveru, refinancovanie, posudzovanie hodnoty nehnuteľnosti, znalecký posudok na byt, znalecký posudok na dom, hypotekárny špecialista, špecialista na úvery, špecialista na financie, špecialista na osobné financie, úrok, najnižší úrok, tipy pre refinancovanie

 

Volkswagen ARTEON

Čítajte aj ďalšie podobné články:

Osobné financie

Narodenie dieťaťa z finančného hľadiska: na čo myslieť a ako ušetriť?

Narodenie dieťaťa je veľký životný míľnik. Človeku sa vtedy menia priority a vo všetkom uprednostňuje dieťa. Starostlivosť o dieťa sa však nezačína jeho narodením, rovnako dôležitá je príprava na jeho príchod a rozhodnutie nič nepodceniť.

10. septembra 2019

Lukratívny ekobiznis?

Londýn a jeho vplyv na energetickú revolúciu v Latinskej Amerike

Latinská Amerika stojí pred revolúciou vo využívaní obnoviteľných zdrojov a stáva sa tak predmetom záujmu mnohých investorov.

9. septembra 2019

Ako fungujú 2. a 3. pilier?

Môžu mať Slováci švajčiarsky dôchodok? Dnešní mladí áno, ale čaká ich náročné obdobie

Husákových detí je veľa, napriek tomu demografia Slovenska nie je ideálna. Ako sa potom štát plánuje vysporiadať s dôchodkami, keď pôjdeme do penzie my?

30. augusta 2019


Nové riešenie boja proti CO2?

V Nemecku chcú politici platiť ľuďom za odsávanie CO2 z atmosféry

Dostaneme zaplatené za prevádzkovanie čističky vzduchu? V Nemecku možno áno.

13. septembra 2019
PORADŇA

Ako si najlacnejšie zaobstarať nové auto? Vďaka tomuto ušetríte tisíce eur

Ak sa pohrávate s myšlienkou, či je výhodnejšia kúpa auta alebo iné formy jeho zadováženia, tento článok je určený práve vám.

13. septembra 2019

Autosalón Frankfurt 2019

Toto sú vyšperkované Škody, vizionárske BMW a Mercedes, znovuzrodený Defender a nový Hyundai i10

Prinášame vám výber najvýznamnejších noviniek z autosalónu vo Frankfurte nad Mohanom.

12. septembra 2019

SpaceX vynesie na orbit satelity superrýchleho internetu

Operátor SES vyšle sedem nových družíc na strednú obežnú dráhu na nosiči Falcon 9. Nové satelity výrazne zvýšia výkonnosť už osvedčenej siete O3b.

10. septembra 2019

Osobné financie

Narodenie dieťaťa z finančného hľadiska: na čo myslieť a ako ušetriť?

Narodenie dieťaťa je veľký životný míľnik. Človeku sa vtedy menia priority a vo všetkom uprednostňuje dieťa. Starostlivosť o dieťa sa však nezačína jeho narodením, rovnako dôležitá je príprava na jeho príchod a rozhodnutie nič nepodceniť.

10. septembra 2019

Elektromobil pre masy? Nový Volkswagen s parádnym dojazdom a cenovkou hovorí áno

V predvečer automobilového veľtrhu vo Frankfurte sme spoznali jeden z jeho highlightov.

9. septembra 2019

Peugeot uvádza plug-in hybrid už aj v nádhernej 508-čke. Elektrický dojazd je veľmi slušný

Síce bez pohonu oboch náprav, ale i tak s veľmi zaujímavými parametrami.

9. septembra 2019

Lukratívny ekobiznis?

Londýn a jeho vplyv na energetickú revolúciu v Latinskej Amerike

Latinská Amerika stojí pred revolúciou vo využívaní obnoviteľných zdrojov a stáva sa tak predmetom záujmu mnohých investorov.

9. septembra 2019

Bell APT 70

Americký Bell pokročil s výrobou nákladných dronov s autopilotom, zaujíma sa o ne NASA

Lietajú na elektrinu na maximálnu vzdialenosť 56 km a unesú až 32 kg.

6. septembra 2019

Plejáda technických inovácií a úžasné parametre. Aj o tom je prvé elektrické Porsche, nový Taycan

Na svet prichádza doposiaľ najväčší konkurent pre Teslu.

5. septembra 2019

Vyskúšajte smoothie: recept ako na to, tipy a čomu sa naopak vyhnúť?

Smoothie valcuje svet a zdá sa, že len tak skoro tento gastronomický trend neutíchne. Spolu s nápojom sa veľmi darí aj smoothie bowls, miskám s pestrou zmesou ovocia, farieb, konzistencií a chutí. Vyzerá to tak, že čo nevidieť budú malé obchodíky so smoothie bowls za každým rohom a novinka určite neobíde ani Slovensko.

5. septembra 2019

Činohra SND má nového šéfa, je ním Peter Kováč

Dramaturgicky pripravil viac ako 100 divadelných inscenácií v rôznych slovenských divadlách.

4. septembra 2019

Píše Peter Bobik

Je dokonané… Dlh je bezcenný

Nízke úroky sú dobré iba pre dlžníka, ale čo ak veriteľ stratí motiváciu požičiavať, pretože sa mu to skrátka neoplatí? Aké dôsledky môže mať pre nás život v prostredí, kde dlh nemá cenu?

4. septembra 2019

Obľúbená 3008-čka dostala (hybridnú) štvorkolku. Ide o najvýkonnejší Peugeot súčasnosti

Už pri odhalení novej 3008-čky odznelo, že neskôr príde aj verzia s pohonom všetkých štyroch kolies. Ten čas nastal práve teraz.

3. septembra 2019

Mobilita po novom

Monocykle alebo lietajúce jetpacky? Toto sú dve alternatívy dopravy budúcnosti

Čoraz komplikovanejšia individuálna mobilita si vynucuje vznik úplne nových dopravných prostriedkov.

3. septembra 2019

Bugatti má vo vrecku ďalší rekord. Upravený Chiron pokoril maximálnu rýchlosť 490 km/h!

Ako blesk z jasného neba prichádza správa, že Bugatti prekonáva magickú bariéru 300 míľ za hodinu.

2. septembra 2019

Hurikán Dorian ničí, čo mu stojí v ceste. Dokáže podobné hurikány zastaviť moderná veda?

Zhadzovať na hurikán atómové bomby zrejme nebude najlepší nápad.

2. septembra 2019

KRÁTKE VIDEODOKUMENTY

Pohľad do zákulisia filmov Avengers, Justice League, Wonder Woman a Man of Steel

Vizuálne efekty nie sú ničím dodatočným, ale počíta sa s nimi ešte predtým, ako sa vôbec začne nakrúcať s hercami.

2. septembra 2019

Ako fungujú 2. a 3. pilier?

Môžu mať Slováci švajčiarsky dôchodok? Dnešní mladí áno, ale čaká ich náročné obdobie

Husákových detí je veľa, napriek tomu demografia Slovenska nie je ideálna. Ako sa potom štát plánuje vysporiadať s dôchodkami, keď pôjdeme do penzie my?

30. augusta 2019

Mapa požiarov

Amazonský prales stále horí a spolu s ním lesy na celom svete

Lesné požiare patria k najväčším prírodným katastrofám.

30. augusta 2019

Češka Markéta Pechová preplávala La Manche, aj keď prišla o nohu a časť pľúc

Iba málo športovcov by sa odhodlalo preplávať La Manche, Češka to zvládla aj napriek zásadnému zdravotnému hendikepu.

28. augusta 2019