Refinancovanie má svoje nástrahy: 5 vecí, na čo si dať pozor
V tomto článku sa dozviete aj:
- o posudzovaní príjmov živnostníkov;
- o posudzovaní hodnoty nehnuteľnosti a jej vplyve na refinancovanú hypotéku;
- prečo výšku splátky neurčuje iba výška úroku a istiny;
- čo robiť s ušetrenými peniazmi.
Refinancovanie úverov je v období nízkych úrokových sadzieb novodobý trend. Je pravda, že za čias 6 % p.a. úrokových sadzieb sme sa dostali pod už pod 1% p.a.
Vlna lacných úverov spôsobila konkurenčný boj medzi bankami, ktorá z nich ponúkne najlepšie úrokové sadzby, najlepšie podmienky pre klienta a ktorá si tak odhryznúť si čo najväčší kus z koláča zadĺžených Slovákov.
Nie je preto prekvapivé, že sa Slovensko v priebehu niekoľkých rokov nesmierne zadĺžilo. Aktuálny trend nízkych úrokových sadzieb v blízkej dobe neporastie a preto je potrebné dať si pozor na niekoľko vecí.
Prečo vôbec refinancovať svoj úver? Spozornieť by mal každý, kto má úver s úrokovou sadzbou vyššou ako 1,6 % p.a. Dôvodov je hneď niekoľko: mať nižšiu splátku, môcť úver vyplatiť skôr alebo zlúčiť spotrebné úvery a hypotéky do jedného veľkého úveru.
Spíšem niekoľko rád, na čo si pri vybavovaní refinancovania úveru dať pozor. Jedná sa o všeobecne platné nastavenia bez ohľadu na podmienky v konkrétnej banke.
1. Posudzovanie príjmu je u živnostníkov častý problém
Podľa nariadenia Národnej banky Slovenska je maximálne úverové zaťaženie na osobu vypočítané na osemnásobok ročného príjmu. Ak je žiadateľ o úver živnostník, banka posudzuje základ dane z minuloročného daňového priznania. To znamená, že akonáhle by úvery presiahli maximálne možné úverové zaťaženie, teda 8-násobok základu dane, má klient smolu. Posudzovanie príjmu klienta ale môže byť mierne rozdielne v závislosti na predpisoch danej banky.
Ako druhú vec banky posudzujú, či po splatení splátky ostáva klientovi životné minimum na osobu. Ak je v rodine aj dieťa, životné minimum sa týka aj vyživovaného dieťaťa.
2. Posudzovanie hodnoty nehnuteľnosti
ⓘ Ak sa refinancuje spotrebný úver, tento bod sa môže preskočiť.
Ak sa refinancuje hypotekárny alebo hypotekárny spolu so spotrebným úverom, je potrebné, aby zakladaná nehnuteľnosť mala dostatočnú hodnotu. Ideálna situácia je, ak refinancovaný úver predstavuje len 80 percent z celkovej hodnoty nehnuteľnosti (tzv. LTV).
Má to jediný dôvod: banky do 80 percent LTV dávajú štandardné úrokové sadzby a prijateľné podmienky. V prípade navýšenia na 90 percent LTV pridávajú v závislosti od banky priemerne + 0,5% p.a. úrokovej sadzby, čo už nemusí byť pre klienta prijateľné. V niektorých prípadoch sa dá refinancovať aj 100% z hodnoty nehnuteľnosti, ale platí to iba pre špecifické prípady.
3. Úroková sadzba nemusí znamenať adekvátnu výslednú splátku
Nie je splátka ako splátka. Počiatočná nižšia úroková sadzba nemusí znamenať aj nižšiu splátku. V tomto bode je dobré dať si pozor a spočítať si všetky náklady spojené s hypotékou.
Znamená to, že k dobrej úrokovej sadzbe si častokrát musí klient zadovážiť poistenie k úveru, poistenie nehnuteľnosti, sporiaci účet a podobne. Osobne i ako špecialista s tým nemám najmenší problém, ak takýto model spĺňa potreby klienta a cena je primeraná za ochrannú zložku, ktorú si má klient zaplatiť. O správnom nastavení ochrany k úveru je dobré poradiť sa s odborníkom. A následne prehodnotiť výslednú splátku úveru.
Problém vzniká vtedy, keď je klient pod vplyvom množstva informácií a unikne mu skutočnosť, že hoci za samotný úver zaplatí menej, rozdiel však dorovná alebo ešte prekoná na ostatných nákladoch.
4. Poplatky spojené s refinancovaním
Aby ľudia nestriedali banky kvôli refinancovaniu každých niekoľko mesiacov, existuje niekoľko poplatkov, ktoré dokážu zamávať s ich penaženkami.
- Poplatok za predčasné splatenie úveru predstavuje jedno percento zo zostatku výšky úveru (platí sa len z istiny, nie z úrokov);
- Poplatok za znalecký posudok, ak je potrebný (priemerne 140 € za byt a 250 € dom);
- Poplatok za vklad do katastra (štandardný proces stojí 66 €, zrýchlený až 266 €);
- Poplatok za zriadenie úveru (nemusí byť pri každom úvere).
Tieto poplatky by si mal každý klient alebo jeho odborný poradca spočítať ešte predtým, ako vôbec vstúpi do procesu refinancovania. Ak aj po zohľadnení uvedených nákladov vychádza refinancovanie v prospech klienta, je to jasný podnet na spustenie procesu.
5. Čo s ušetrenými peniazmi?
Po úspešnom zvládnutí celého procesu refinancovania by mala vznikať výrazná úspora na splátke. Väčšina ľudí tieto „voľné financie“ rovno použije do navýšenia svojej spotreby, skrátka ich minú. Peniaze, ktoré ľudia ušetria prostredníctvom refinancovania, v konečnom dôsledku aj tak iba spotrebujú a v skutočnosti sa na ich finančnej kondícii nič nezmení.
Lenže čo ak by sa ušetrená čiastka použila inak, perspektívnejšie? Čo ak by sa použila na budovanie finančnej rezervy alebo dokonca na budovanie aktív? Správnym nastavením je možné dosiahnuť splatenie veľkých úverov o celé roky skôr.
Problémom „obyčajných ľudí“ je, že hoci si myslia opak, nemajú dosť dobrú finančnú gramotnosť a trúfajú si držať financie vo vlastných rukách. Boja sa záväzkov, nedôverujú inštitúciám a finančným expertom. V konečnom dôsledku platia úvery a zvyšok míňajú na vlastnú spotreby bez realistickej perspektívy budovať vlastný kapitál.
Téme osobných financií sa budeme ďalej venovať v našom seriáli Osobné financie.
Kľúčové slová tohto príspevku: refinancovanie hypotéky, refinancovanie hypotéky a spotrebného úveru, refinancovanie, posudzovanie hodnoty nehnuteľnosti, znalecký posudok na byt, znalecký posudok na dom, hypotekárny špecialista, špecialista na úvery, špecialista na financie, špecialista na osobné financie, úrok, najnižší úrok, tipy pre refinancovanie
