• Éra lacných hypoték vraj skončila. Stále sa však nájdu aj takí, ktorým sa refinancovanie hypotéky oplatí.
• Trh s hypotékami kolísal vždy, momentálne zažíva obdobie, kedy budú úvery podstatne nedostupnejšie.
• Noví záujemcovia o hypotéky sú v horšej situácii ako tí, ktorí stihli financovať nehnuteľnosť skôr.
• Aj existujúci klienti bánk však chcú platiť menej a získať viac, je to vôbec v dnešnej dobe ešte možné?

Noví žiadatelia to majú náročnejšie ako predtým

Mladí ľudia, ktorí si dnes hľadajú bývanie, majú situáciu podstatne ťažšiu ako ich rodičia a prarodičia. Úvery na bývanie sa z roka na rok stávajú menej dostupnými, banky vyžadujú viac úspor napriek tomu, že rastie inflácia a nárast reálnych miezd spravidla nie je tak vysoký, ako to priemerný rast interpretujú tabuľkové ukazovatele.

Mladý človek, ktorý dnes stojí pred otázkou zabezpečenia vlastnej domácnosti, tak stojí pred zdanlivo neriešiteľným problémom: aby mohol žiť a pracovať, musí si prenajímať nehnuteľnosť za vysoké ceny, takže nemá priestor na významnejšie alebo akékoľvek úspory. A bez nich nemá možnosť získať hypotekárny úver na bývanie.

V súčasnosti je veľkou komplikáciou pri získavaní úveru nielen nízky príjem, ale aj fakt, že je záujemca o úver živnostník. Živnostníci sa v uplynulých rokoch stali svojím spôsobom obeťami systému: preberajú na seba náklady, ktoré sú pri ich kolegoch-zamestnancoch nákladom ich zamestnávateľa, sami sa starajú o daňové záležitosti a ak si legálnou cestou optimalizujú daňové priznania, pre banky je prekážka v získaní hypotekárneho úveru. Ak si živnostník daňové priznanie neoptimalizuje a neuplatňuje si náklady percentom, v takomto prípade zaplatí vyššie dane z príjmu, čo sa mu následne premietne aj do vyšších nákladov na povinné odvody. Tým sa opäť znižuje mesačný fond, z ktorého môže živnostník žiť.

A bude ešte ťažšie: už aj pre kategóriu 41+

Najnovšie správy sú pritom tiež značne znepokojivé: od januára 2023 nadobudne účinnosť nové opatrenie, ktoré bude určitým spôsobom diskriminovať záujemcov o hypotéku starších ako 41 rokov, keďže im progresívne zníži maximálnu výšku hypotéky. Zatiaľ čo dnes je možné získať úver vo výške 8-násobku svojho ročného príjmu, od januára 2023 sa bude tento pomer (DTI) zmenšovať až na 3-násobok.

Hlavný limit DTI je určený vzorcom a vyjadruje maximálny násobok ročného príjmu. Pre zjednodušenie je možné využiť nasledujúcu tabuľku:

Príklad: Klient vo veku 45 rokov s mesačným čistým príjmom 1 000 € si teda môže (od 1/2023) zobrať maximálny úver vo výške 6,75 x 12 mesiacov x 1 000 € = 81 000 €.

Ak o ten istý úver žiadajú dvaja klienti, maximálna zadlženosť sa vypočíta pre každého z nich samostatne. Napríklad, ak jednému z nich vyjde maximálna zadlženosť 100 000 € a druhému 150 000 €, spolu môžu požiadať o úver vo výške 250 000 €.

Môže pritom nastať aj situácia, keď sa na jedného dlžníka aplikuje pôvodný limit vo výške 8 (ak napr. v jeho prípade bude splatený pred dovŕšením veku 65 rokov) a na druhého dlžníka sa aplikuje upravený limit v nižšej výške, uvádza NBS vo svojom príklade.

Toto nové opatrenie sa týka aj trhu s refinancovaním hypoték, podľa NBS však len úverov na refinancovanie s výrazným navýšením. Mnoho ľudí sa však aj tak bude prirodzene zaoberať otázkou refinancovania už teraz, aby ich neskorá reakcie nepripravila o peniaze. „Vplyv na aktuálny trh úverov by mal byť minimálny,“ tvrdí Národná banka Slovenska.

Opatrenia NBS sa netýkajú klientov do 40 rokov vrátane, ktorých úvery nepresahujú do dôchodku.

Oplatí sa dnes ešte refinancovať?

Zaujímalo nás, či sa v dnešnej situácii oplatí refinancovať už existujúce hypotéky. Odpoveď je podľa odborníka relatívna, pretože záleží na okolnostiach a dobe refinancovania.

„Refinancovanie hypotekárnych úverov v poslednom polroku zažilo nový boom. Dôvodom tentokrát nebol neustále znižujúci sa úrok, ale práve opak, zvyšujúci,“ hovorí špecialista na osobné financie Štefan Takáč.

„Prakticky sa zatiaľ na neurčený čas skončila éra lacných hypoték,“ dodáva.

„Vezmime si bežný príklad, že klient má úver 100 000 € na 30 rokov, úrokovú sadzbu napríklad 0,4 % a zostávajú mu na fixácii 2 roky. Aktuálna splátka pri tomto príklade predstavuje 294,82 €, ale po skočení fixácie a zvýšení úrokovej sadzby na 3 percentá sa splátka zvýši až na 403,54 €,“ uvádza Takáč.

To je nárast o takmer 110 eur, ktorý má v čase vysokej inflácie potenciál významne zaťažiť rodinný rozpočet. Nemožno pritom vylúčiť, že nastane obdobie, kedy budú úroky na hypotékach dosahovať aj 5 či viac percent.

„Pri tak rýchlo sa zvyšujúcich úrokoch je prioritnejšia doba fixácie,“ dodáva.

Napriek tomu, že aktuálna situácia na trhu s hypotékami nie je priaznivá, zrejme ide o najlepšie obdobie na kroky zo strany klientov, ktorí už hypotéky majú – a predovšetkým tí, ktorí si od bánk vzali stotisíc eur a viac. Mnohí Slováci majú aj 200-tisícové a vyššie úvery, nárast úrokovej sadzby po skončení fixácie ich teda môže stáť stovky eur mesačne navyše. Najlepšie je informovať sa priamo v banke alebo u finančného špecialistu, pretože oni poznajú klientovu situáciu aj širší kontext.

Isté však je, že refinancovaním už existujúcich hypoték, ktoré boli zriadené pred niekoľkými rokmi, už zrejme klient neušetrí.