Ekonomika a Biznis EXTRA Osobné financie TOP články redakcie

Zmeny v hypotékach: Oplatí sa dnes refinancovať aj tím, čo majú nízky úrok? Čo s fixáciou?

  • 22 septembra, 2022
  • 6 min read
Zmeny v hypotékach: Oplatí sa dnes refinancovať aj tím, čo majú nízky úrok? Čo s fixáciou?
  • Éra lacných hypoték vraj skončila. Stále sa však nájdu aj takí, ktorým sa refinancovanie hypotéky oplatí.
  • Trh s hypotékami kolísal vždy, momentálne zažíva obdobie, kedy budú úvery podstatne nedostupnejšie.
  • Noví záujemcovia o hypotéky sú v horšej situácii ako tí, ktorí stihli financovať nehnuteľnosť skôr.
  • Aj existujúci klienti bánk však chcú platiť menej a získať viac, je to vôbec v dnešnej dobe ešte možné?

 

 

Noví žiadatelia to majú náročnejšie ako predtým

Mladí ľudia, ktorí si dnes hľadajú bývanie, majú situáciu podstatne ťažšiu ako ich rodičia a prarodičia. Úvery na bývanie sa z roka na rok stávajú menej dostupnými, banky vyžadujú viac úspor napriek tomu, že rastie inflácia a nárast reálnych miezd spravidla nie je tak vysoký, ako to priemerný rast interpretujú tabuľkové ukazovatele.

Mladý človek, ktorý dnes stojí pred otázkou zabezpečenia vlastnej domácnosti, tak stojí pred zdanlivo neriešiteľným problémom: aby mohol žiť a pracovať, musí si prenajímať nehnuteľnosť za vysoké ceny, takže nemá priestor na významnejšie alebo akékoľvek úspory. A bez nich nemá možnosť získať hypotekárny úver na bývanie.

INZERCIA

V súčasnosti je veľkou komplikáciou pri získavaní úveru nielen nízky príjem, ale aj fakt, že je záujemca o úver živnostník. Živnostníci sa v uplynulých rokoch stali svojím spôsobom obeťami systému: preberajú na seba náklady, ktoré sú pri ich kolegoch-zamestnancoch nákladom ich zamestnávateľa, sami sa starajú o daňové záležitosti a ak si legálnou cestou optimalizujú daňové priznania, pre banky je prekážka v získaní hypotekárneho úveru. Ak si živnostník daňové priznanie neoptimalizuje a neuplatňuje si náklady percentom, v takomto prípade zaplatí vyššie dane z príjmu, čo sa mu následne premietne aj do vyšších nákladov na povinné odvody. Tým sa opäť znižuje mesačný fond, z ktorého môže živnostník žiť.

A bude ešte ťažšie: už aj pre kategóriu 41+

Najnovšie správy sú pritom tiež značne znepokojivé: od januára 2023 nadobudne účinnosť nové opatrenie, ktoré bude určitým spôsobom diskriminovať záujemcov o hypotéku starších ako 41 rokov, keďže im progresívne zníži maximálnu výšku hypotéky. Zatiaľ čo dnes je možné získať úver vo výške 8-násobku svojho ročného príjmu, od januára 2023 sa bude tento pomer (DTI) zmenšovať až na 3-násobok.

INZERCIA

Hlavný limit DTI je určený vzorcom a vyjadruje maximálny násobok ročného príjmu. Pre zjednodušenie je možné využiť nasledujúcu tabuľku:

Vek
(v rokoch)
do 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 od 60
Limit
(DTI)
8 7,75 7,5 7,25 7 6,75 6,5 6,25 6 5,75 5,5 5,25 5 4,75 4,5 4,25 4 3,75 3,5 3,25 3

Príklad: Klient vo veku 45 rokov s mesačným čistým príjmom 1 000 € si teda môže (od 1/2023) zobrať maximálny úver vo výške 6,75 x 12 mesiacov x 1 000 € = 81 000 €.

Inzercia

Ak o ten istý úver žiadajú dvaja klienti, maximálna zadlženosť sa vypočíta pre každého z nich samostatne. Napríklad, ak jednému z nich vyjde maximálna zadlženosť 100 000 € a druhému 150 000 €, spolu môžu požiadať o úver vo výške 250 000 €.

Môže pritom nastať aj situácia, keď sa na jedného dlžníka aplikuje pôvodný limit vo výške 8 (ak napr. v jeho prípade bude splatený pred dovŕšením veku 65 rokov) a na druhého dlžníka sa aplikuje upravený limit v nižšej výške, uvádza NBS vo svojom príklade.

Toto nové opatrenie sa týka aj trhu s refinancovaním hypoték, podľa NBS však len úverov na refinancovanie s výrazným navýšením. Mnoho ľudí sa však aj tak bude prirodzene zaoberať otázkou refinancovania už teraz, aby ich neskorá reakcie nepripravila o peniaze. „Vplyv na aktuálny trh úverov by mal byť minimálny,“ tvrdí Národná banka Slovenska.

Opatrenia NBS sa netýkajú klientov do 40 rokov vrátane, ktorých úvery nepresahujú do dôchodku.

Aj bývanie v paneláku sa pomaly stáva luxusom, o modernejších novších stavbách nehovoriac. Foto: Duncan Kidd @unspash

Oplatí sa dnes ešte refinancovať?

Zaujímalo nás, či sa v dnešnej situácii oplatí refinancovať už existujúce hypotéky. Odpoveď je podľa odborníka relatívna, pretože záleží na okolnostiach a dobe refinancovania.

„Refinancovanie hypotekárnych úverov v poslednom polroku zažilo nový boom. Dôvodom tentokrát nebol neustále znižujúci sa úrok, ale práve opak, zvyšujúci,“ hovorí špecialista na osobné financie Štefan Takáč.

„Prakticky sa zatiaľ na neurčený čas skončila éra lacných hypoték,“ dodáva.

„Vezmime si bežný príklad, že klient má úver 100 000 € na 30 rokov, úrokovú sadzbu napríklad 0,4 % a zostávajú mu na fixácii 2 roky. Aktuálna splátka pri tomto príklade predstavuje 294,82 €, ale po skočení fixácie a zvýšení úrokovej sadzby na 3 percentá sa splátka zvýši až na 403,54 €,“ uvádza Takáč.

To je nárast o takmer 110 eur, ktorý má v čase vysokej inflácie potenciál významne zaťažiť rodinný rozpočet. Nemožno pritom vylúčiť, že nastane obdobie, kedy budú úroky na hypotékach dosahovať aj 5 či viac percent.

Pri tak rýchlo sa zvyšujúcich úrokoch je prioritnejšia doba fixácie,“ dodáva.

Napriek tomu, že aktuálna situácia na trhu s hypotékami nie je priaznivá, zrejme ide o najlepšie obdobie na kroky zo strany klientov, ktorí už hypotéky majú – a predovšetkým tí, ktorí si od bánk vzali stotisíc eur a viac. Mnohí Slováci majú aj 200-tisícové a vyššie úvery, nárast úrokovej sadzby po skončení fixácie ich teda môže stáť stovky eur mesačne navyše. Najlepšie je informovať sa priamo v banke alebo u finančného špecialistu, pretože oni poznajú klientovu situáciu aj širší kontext.

Isté však je, že refinancovaním už existujúcich hypoték, ktoré boli zriadené pred niekoľkými rokmi, už zrejme klient neušetrí.

About Author

Erik Stríž

Táto stránka používa bezpečnostný certifikát SSL, zabezpečené pripojenie HTTPS, technológiu cookies, monitoruje návštevnosť a cieli reklamu. Informácie o ochrane osobných údajov nájdete na podstránke Kontakt a GDPR. Súhlasíte s používaním cookies a monitoringu vo vašom prehliadači? (exspirácia po 30 dňoch) Kontakt a GDPR
Nastavenia Cookies
Áno
Nie
GDPR a Cookies
GDPR a Cookies
Cookie name Active
United Life "Životný štýl s hodnotami" Lifestyle magazín spoločnosti Multibrand, s.r.o., člena skupiny United Group ISSN 1339-4304 Vydavateľ: MULTIBRAND, s.r.o. Ivánska cesta 43 821 04 Bratislava IČO: 35863846 www.unitedlife.us www.unitedlife.sk  

GDPR / VPOU (všeobecné pravidlá ochrany údajov)

Platné od 24. 5. 2018

Úvodné ustanovenia

Tento dokument (ďalej iba „Poriadok“) určuje pravidlá používania webových stránok unitedlife.sk. Webové stránky www.unitedlife.sk (ďalej iba „webových stránok“ alebo „webstránky“) sprístupňuje: MULTIBRAND, s.r.o. Ivánska cesta 43 821 04 Bratislava IČO: 35863846 (ďalej iba „vydavateľ“) Zodpovedná osoba: Martin Viktory, Erik Stríž Kontaktné údaje: tel.: +421 944 306 271 e-mail: redakcia@unitedlife.sk www.unitedlife.us www.unitedlife.sk Prevádzkovateľom osobných údajov používateľov – jednotlivcov poskytnutých v súvislosti s používaním webstránky je vydavateľ. Vydavateľ spracováva zhromažďované osobné údaje v súlade s ustanoveniami Nariadenia Európskeho parlamentu a Rady (EÚ) č. 2016/679 z 27. apríla 2016 o ochrane fyzických osôb pri spracúvaní osobných údajov a o voľnom pohybe takýchto údajov, ktorým sa zrušuje smernica č. 95/46/ES (všeobecné nariadenie o ochrane údajov) a ďalšími záväznými právnymi predpismi v oblasti ochrany osobných údajov. Vydavateľ neposkytuje nadobudnuté údaje žiadnym iným spoločnostiam či osobám; zároveň týmto informujeme, že na základe platných právnych predpisov nás môžu oprávnené štátne orgány požiadať o sprístupnenie údajov, vrátane IP adresy používateľa webových stránok. Vydavateľ si vyhradzuje právo zmeniť poriadok. Obsah zmien poriadku bude oznámený používateľom prostredníctvom zverejnenia správy o zmene poriadku na hlavnej stránke predmetnej webstránky, kde bude ponechaný najmenej 14 dní od zverejnenia.  

Ako a na čo používame údaje používateľov webových stránok

Vydavateľ využíva nasledovné webové technológie, ktoré sú nevyhnutné pre bezpečné a plnohodnotné využívanie webových stránok; a ktoré ďalším používaním webstránok akceptujete v plnom rozsahu: 1) Analytické nástroje pre monitoring návštevnosti 2) Cookies 3) Reklamné systémy 4) Facebook 5) Newsletter (momentálne sa nepoužíva)  

1) Analytické nástroje pre monitoring návštevnosti

Na analytiku sledovanosti našich webstránok využívame analytický nástroj Google Analytics. Prevádzkovateľom tejto služby je spoločnosť Google Inc., ktorá aj zhromažďuje všetky údaje spojené s funkčnosťou služby. Informácie sa zhromažďujú automaticky a používajú sa na riadenie konkrétnych webových technológií, identifikáciu prípadných bezpečnostných rizík, skúmanie pohybu používateľov v rámci webstránky a na štatistické účely, vrátane použitia nástroja Google Analytics, napr. o regióne, z ktorého došlo k pripojeniu, IP čísle, dátume a čase pripojenia, o zdroji a počte pripojení, počte otváraných odkazov newslettera. Tieto informácie sa nijakým spôsobom nespájajú s osobnými údajmi používateľa a nepoužívajú sa na identifikáciu totožnosti používateľa. Rozsah automaticky zhromažďovaných informácií závisí od nastavenia internetového prehliadača používateľa. Používateľ by si mal skontrolovať nastavenia svojho prehliadača, aby zistil, aké informácie prehliadač sprístupňuje automaticky, alebo aby zmenil tieto nastavenia. V tejto súvislosti odporúčame prečítať si obsah v sekcii „Pomocník“ v internetovom prehliadači.

2) Cookies

Cookies sú súbory, ktoré do internetového termínálu posielajú a ukladajú webové stránky, ktoré navštevujete. Tieto súbory zaberajú minimum pamäte a sú celkom neškodné. Ak webovú stránku navštívite opakovane, internetový prehliadač znovu načíta uložené súbory cookies a odošle ich späť webovej stránke alebo prvku, ktorý pôvodný súbor cookie vytvoril. Vďaka tomu nemusíte vždy zadávať rovnaké nastavenia alebo opäť načítavať celý obsah webstránok, ktorý sa už raz načítal predtým. Naše webové stránky používajú súbory cookies pre účel zabezpečenia ich funkčnosti (tzv. Essential cookies), súbory cookies pre analytické funkcie pre monitoring sledovanosti a ďalej súbory cookies pre účel zobrazovania relevantnej reklamy. Dáta, ktoré spracovávame na základe súborov cookies, sú anonymné, v žiadnom prípade neodhaľujú totožnosť návštevníka. K týmto súborom nemáme žiadny prístup, pretože pri reklamách a analýze návštevnosti ich automatickými procesmi využívajú spoločnosti Google a Facebook. Súbory cookie môže užívateľ spravovať vo vlastnom internetovom prehliadači. Návody na zakázanie alebo povolenie súborov cookies nájdete v menu Možnosti alebo Nástroje. V internetovom prehliadači máte možnosť spravovať súbory cookies týkajúce sa základných funkcií, zlepšovania webovej stránky, prispôsobovania a reklamy. Zakázanie súborov cookies spôsobí, že nebudete môcť používať určité základné funkcie webových stránok. Platnosť súborov typu "session cookies" vyprší okamžite po zatvorení internetového prehliadača. Trvalé súbory cookie, vrátane lokálnej prístupných objektov ("Flash cookies"), majú platnosť niekoľko dní, týždňov a mesiacov podľa ich účelu.  

3) Reklamné systémy

Na zobrazovanie relevantných reklám našich webstránok využívame reklamný online systém Google Ads. Prevádzkovateľom tejto služby je spoločnosť Google Inc., ktorá aj zhromažďuje všetky údaje spojené s funkčnosťou služby. Informácie sa zhromažďujú automaticky a používajú sa na relevantné zobrazovanie reklám v rámci reklamnej siete Google Ads, respektíve ďalších, ktoré v rámci služby prevádzkuje spoločnosť Google Inc. Za princípy funkčnosti relevantného zobrazovania reklám zodpovedá výhradne a jedine spoločnosť Google Inc. bez akejkoľvek možnosti nahliadania či iného spracovania údajov prevádzkovateľom tejto webovej stránky. Tieto informácie sa nijakým spôsobom nespájajú s osobnými údajmi používateľa a nepoužívajú sa na identifikáciu totožnosti používateľa. Rozsah automaticky zhromažďovaných informácií závisí od nastavenia internetového prehliadača používateľa. Používateľ by si mal skontrolovať nastavenia svojho prehliadača, aby zistil, aké informácie prehliadač sprístupňuje automaticky, alebo aby zmenil tieto nastavenia. V tejto súvislosti odporúčame prečítať si obsah v sekcii „Pomocník“ v internetovom prehliadači.  

4) Integrácia Facebooku na webových stránkach

Na webových stránkach využívame technológie spoločnosti Facebook, konkrétne: Facebook likebox - okno, prostredníctvom ktorého je možné stať sa odberateľom príslušnej stránky na sociálnej sieti Facebook. Pre riadne používanie tejto technológie nezhromažďujeme žiadna dáta o používateľoch, tieto údaje spracováva v rámci vlastných obchodných podmienok spoločnosť Facebook Facebook komentáre - pod každým článkom webového portálu je umiestnený plugin pre komentovanie. Pre riadne používanie tejto technológie nezhromažďujeme žiadna dáta o používateľoch, tieto údaje spracováva v rámci vlastných obchodných podmienok spoločnosť Facebook; používateľom zverejnený komentár, meno používateľa, profilová fotografia používateľa a odkaz jeho online profil na sociálnej sieti je však viditeľný pre každého iného návštevníka webového portálu. Tlačidlo Facebook like - tlačidlo pri článkoch, prostredníctvom ktorého je možné označiť v rámci pravidiel sociálnej siete Facebook obsah webového portálu titulom „páči sa mi“. Pre riadne používanie tejto technológie nezhromažďujeme žiadna dáta o používateľoch, tieto údaje spracováva v rámci vlastných obchodných podmienok spoločnosť Facebook.  

5) Newsletter

Súčasťou komunikačného kanála webových stránok je aj služba Newsletter, ktorá je zriaďovaná spoločnosťou The Rocket Science Group prostredníctvom jej služby Mailchimp. V rámci služby Newsletter zasiela vydavateľ prostredníctvom elektronickej pošty na adresu uvedenú používateľom (e-mailová adresa) informáciu vo forme elektronického listu (e-mail), ďalej iba „newsletter“. Služba Newsletter sa poskytuje bezplatne a je časovo neobmedzená. Podmienkou používania služby Newsletter je, aby používateľ vlastnil počítač alebo iné multimediálne zariadenie s internetovým pripojením a mal aktívny účet elektronickej pošty (e-mail). Prevádzkovateľom osobných údajov používateľov – jednotlivcov poskytnutých v súvislosti s používaním služby Newsletter je spoločnosť The Rocket Science Group prostredníctvom jej služby Mailchimp. Prevádzkovateľ webových stránok nie je vlastníkom a ani držiteľom e-mailových adries a ani ich neposkytuje ďalším spoločnostiam či osobám. Používateľ môže kedykoľvek, bez uvedenia dôvodu a bez toho, aby mu vznikli akékoľvek náklady, zmeniť predchádzajúcu adresu elektronickej pošty (e-mailová adresa), na ktorú sa zasiela newsletter alebo zrušiť službu Newsletter kliknutím na odkaz „Zrušiť odber“, ktorý sa nachádza v päte každého newsletteru a následne zrušenie tohto odberu po otvorení webstránky služby Mailchimp tento odber zrušiť.  

Platné od 24. 5. 2018, verzia 1.0.1


 
Save settings
Cookies settings