OSOBNÉ FINANCIE

Refinancovanie má svoje nástrahy: 5 vecí, na čo si dať pozor

Refinancovanie nemusí byť vždy správna cesta. Slováci sa zadlžujú častokrát úplne zbytočne.

Autor
Dátum zverejnenia 12. júna 2019
Obsahuje nasledovné témy , ,

Štefan Takáč
Špecialista na osobné financie
Bratislava, Slovensko

V tomto článku sa dozviete aj:

  • o posudzovaní príjmov živnostníkov;
  • o posudzovaní hodnoty nehnuteľnosti a jej vplyve na refinancovanú hypotéku;
  • prečo výšku splátky neurčuje iba výška úroku a istiny;
  • čo robiť s ušetrenými peniazmi.

 

Refinancovanie úverov je v období nízkych úrokových sadzieb novodobý trend. Je pravda, že za čias 6 % p.a. úrokových sadzieb sme sa dostali pod už pod 1% p.a.

Vlna lacných úverov spôsobila konkurenčný boj medzi bankami, ktorá z nich ponúkne najlepšie úrokové sadzby, najlepšie podmienky pre klienta a ktorá si tak odhryznúť si čo najväčší kus z koláča zadĺžených Slovákov.

Nie je preto prekvapivé, že sa Slovensko v priebehu niekoľkých rokov nesmierne zadĺžilo. Aktuálny trend nízkych úrokových sadzieb v blízkej dobe neporastie a preto je potrebné dať si pozor na niekoľko vecí.

 

Prečo vôbec refinancovať svoj úver? Spozornieť by mal každý, kto má úver s úrokovou sadzbou vyššou ako 1,6 % p.a. Dôvodov je hneď niekoľko: mať nižšiu splátku, môcť úver vyplatiť skôr alebo zlúčiť spotrebné úvery a hypotéky do jedného veľkého úveru.

Spíšem niekoľko rád, na čo si pri vybavovaní refinancovania úveru dať pozor. Jedná sa o všeobecne platné nastavenia bez ohľadu na podmienky v konkrétnej banke.

 

1. Posudzovanie príjmu je u živnostníkov častý problém

Podľa nariadenia Národnej banky Slovenska je maximálne úverové zaťaženie na osobu vypočítané na osemnásobok ročného príjmu. Ak je žiadateľ o úver živnostník, banka posudzuje základ dane z minuloročného daňového priznania. To znamená, že akonáhle by úvery presiahli maximálne možné úverové zaťaženie, teda 8-násobok základu dane, má klient smolu. Posudzovanie príjmu klienta ale môže byť mierne rozdielne v závislosti na predpisoch danej banky.

Ako druhú vec banky posudzujú, či po splatení splátky ostáva klientovi životné minimum na osobu. Ak je v rodine aj dieťa, životné minimum sa týka aj vyživovaného dieťaťa.

 

2. Posudzovanie hodnoty nehnuteľnosti

Ak sa refinancuje spotrebný úver, tento bod sa môže preskočiť.

Ak sa refinancuje hypotekárny alebo hypotekárny spolu so spotrebným úverom, je potrebné, aby zakladaná nehnuteľnosť mala dostatočnú hodnotu. Ideálna situácia je, ak refinancovaný úver predstavuje len 80 percent z celkovej hodnoty nehnuteľnosti (tzv. LTV).

Má to jediný dôvod: banky do 80 percent LTV dávajú štandardné úrokové sadzby a prijateľné podmienky. V prípade navýšenia na 90 percent LTV pridávajú v závislosti od banky priemerne + 0,5% p.a. úrokovej sadzby, čo už nemusí byť pre klienta prijateľné. V niektorých prípadoch sa dá refinancovať aj 100% z hodnoty nehnuteľnosti, ale platí to iba pre špecifické prípady.

 

3. Úroková sadzba nemusí znamenať adekvátnu výslednú splátku

Nie je splátka ako splátka. Počiatočná nižšia úroková sadzba nemusí znamenať aj nižšiu splátku. V tomto bode je dobré dať si pozor a spočítať si všetky náklady spojené s hypotékou.

Znamená to, že k dobrej úrokovej sadzbe si častokrát musí klient zadovážiť poistenie k úveru, poistenie nehnuteľnosti, sporiaci účet a podobne. Osobne i ako špecialista s tým nemám najmenší problém, ak takýto model spĺňa potreby klienta a cena je primeraná za ochrannú zložku, ktorú si má klient zaplatiť. O správnom nastavení ochrany k úveru je dobré poradiť sa s odborníkom. A následne prehodnotiť výslednú splátku úveru.

Problém vzniká vtedy, keď je klient pod vplyvom množstva informácií a unikne mu skutočnosť, že hoci za samotný úver zaplatí menej, rozdiel však dorovná alebo ešte prekoná na ostatných nákladoch.

 

4. Poplatky spojené s refinancovaním

Aby ľudia nestriedali banky kvôli refinancovaniu každých niekoľko mesiacov, existuje niekoľko poplatkov, ktoré dokážu zamávať s ich penaženkami.

  • Poplatok za predčasné splatenie úveru predstavuje jedno percento zo zostatku výšky úveru (platí sa len z istiny, nie z úrokov);
  • Poplatok za znalecký posudok, ak je potrebný (priemerne 140 € za byt a 250 € dom);
  • Poplatok za vklad do katastra (štandardný proces stojí 66 €, zrýchlený až 266 €);
  • Poplatok za zriadenie úveru (nemusí byť pri každom úvere).

Tieto poplatky by si mal každý klient alebo jeho odborný poradca spočítať ešte predtým, ako vôbec vstúpi do procesu refinancovania. Ak aj po zohľadnení uvedených nákladov vychádza refinancovanie v prospech klienta, je to jasný podnet na spustenie procesu.

 

5. Čo s ušetrenými peniazmi?

Po úspešnom zvládnutí celého procesu refinancovania by mala vznikať výrazná úspora na splátke. Väčšina ľudí tieto „voľné financie“ rovno použije do navýšenia svojej spotreby, skrátka ich minú. Peniaze, ktoré ľudia ušetria prostredníctvom refinancovania, v konečnom dôsledku aj tak iba spotrebujú a v skutočnosti sa na ich finančnej kondícii nič nezmení.

Lenže čo ak by sa ušetrená čiastka použila inak, perspektívnejšie? Čo ak by sa použila na budovanie finančnej rezervy alebo dokonca na budovanie aktív? Správnym nastavením je možné dosiahnuť splatenie veľkých úverov o celé roky skôr.

Problémom „obyčajných ľudí“ je, že hoci si myslia opak, nemajú dosť dobrú finančnú gramotnosť a trúfajú si držať financie vo vlastných rukách. Boja sa záväzkov, nedôverujú inštitúciám a finančným expertom. V konečnom dôsledku platia úvery a zvyšok míňajú na vlastnú spotreby bez realistickej perspektívy budovať vlastný kapitál.

 

Téme osobných financií sa budeme ďalej venovať v našom seriáli Osobné financie.

 


Kľúčové slová tohto príspevku: refinancovanie hypotéky, refinancovanie hypotéky a spotrebného úveru, refinancovanie, posudzovanie hodnoty nehnuteľnosti, znalecký posudok na byt, znalecký posudok na dom, hypotekárny špecialista, špecialista na úvery, špecialista na financie, špecialista na osobné financie, úrok, najnižší úrok, tipy pre refinancovanie

 

REKLAMA » PREJSŤ NA STRÁNKU INZERENTA


Sú satelity hrozbou?

Tento týždeň sa možno zrazia dva satelity na orbite. Krúži ich okolo Zeme priveľa?

Dva satelity s rýchlosťou 14,7 km/h okolo seba prejdú vo vzdialenosti niekoľko metrov. Šanca na zrážku je ohromujúco vysoká.

28. januára 2020

NEPREHLIADNITE

Globálne ekonomické dopady nového koronavírusu z Číny môžu byť bezprecedentné!

Na šíriaci sa koronavírus doplácajú nielen ľudia, ale aj automobilky, značky s luxusným tovarom i samotná čínska vláda.

27. januára 2020

DC vs Marvel 2020

Komiksy, ktoré sa dostanú na plátna kín v roku 2020

Si fanúšik komiksov a nevieš čo ťa tento rok čaká v kinách? čítaj ďalej a dozvieš sa.

27. januára 2020

Film

Žánrovo pestrý Jojo Králiček vás rozosmeje a aj rozplače (Recenzia)

Jeden z kandidátov na Oskara sa konečne začal premietať aj v našich kinách. Oplatí sa ho vidieť?

25. januára 2020

10 vecí, ktoré by ste v Indonézii nemali vynechať, aby ste zažili jej pravú chuť

Aj napriek veľkej diaľke si Indonézia podmanila Slovákov, a to najmä vďaka svojej okúzľujúcej prírode, exotickým ostrovom, pestrej kultúre či veľmi chutnému jedlu. Tu je zopár tipov, ktoré by ste nemali vynechať počas vašej cesty touto exotickou krajinou.

25. januára 2020

Autorský komentár

Je v poriadku, keď bohatí neprispievajú na charitu?

Všeobecná mienka je, že bohatí by mali venovať na charitu viac ako stredná vrstva. Nemusí to byť ale správny názor.

24. januára 2020

Naše tipy

Do Petrohradu bez víz! Letenky, doprava, ubytovanie a všetko, čo treba vedieť pred touto cestou

Výlet do Petrohradu nebol nikdy jednoduchší, a to vďaka zrušeniu vízovej povinnosti, ktorú nahradil bezplatný elektronický dokument. Inšpirujte sa sprievodcom, ktorý vám výlet uľahčí. Petrohrad je metropola Ruska, ktorá je považovaná za lepší turistickejší zážitok ako samotná Moskva.

23. januára 2020

Nečakané správy

Čína práve vyhlásila vojnu jednorazovým plastom. Bude vzorom aj pre Európu.

Rozsah opatrení proti jednorazovým plastom je bezprecendentný.

21. januára 2020

Tip na výlet

Francúzska riviéra – kombinácia hôr, pláži a príjemnej atmosféry za 3 dni

Krásne pláže, chutné jedlo, bohatá história a ešte krajšia príroda. To všetko sa dá stihnúť počas troch dní na Francúzskej riviére.

21. januára 2020

„Dobrosrdečnosť je zadarmo“

Prečo podnikáme dlhé cesty za sebapoznaním do Ázie?

Ocitli ste sa už niekedy v situácii, kedy ste nevedeli, či sa váš život uberá tým správnym smerom alebo ste dokonca nevedeli, čo vlastne od života chcete? V súčasnosti to veľa mladých ľudí rieši tak trochu radikálne. Vyberú sa niekde, kde toho nemajú veľa, no predsa majú čo ponúknuť.

20. januára 2020

New York Harbour Storm-Surge Barrier

Má hrádza okolo New Yorku za 200 miliárd dolárov zmysel? Prekvapivo sa zhodujú vedci i Trump

Podľa Trumpa sú to vyhodené peniaze a ani odborníci sa nezhodujú na tom, že bude hrádza fungovať.

20. januára 2020

VIDEO | Supercar Blondie

Najvzácnejšie autá sveta v jednej garáži

Navštívime spolu so Supercar Blondie Petersen Automotive Museum, kde môžete vidieť zbierku tých najhodnotnejších vozidiel na svete. Nie všetky sa vám však budú páčiť.

20. januára 2020

USA vs. Čína

Obchodná vojna medzi USA a Čínou – čo je jej pôvodca a prečo podpísanie dohody neznamená jej koniec?

Prečo sa nevedia Spojené štáty a Čína dohodnúť? USA je značne zadlžená a Čína je jej druhý najväčší veriteľ. Tento stav vytvára medzi nim napätie.

18. januára 2020

Kybernetická bezpečnosť

Zverejnili 20 najpoužívanejších hesiel sveta, pravdepodobne ich máte aj vy

Ak niekde používate jedno z uvedených hesiel, radšej si ho hneď zmeňte.

17. januára 2020

Neprehliadnite

3D tlač je príležitosť spraviť svet lepším miestom

Neuveriteľný technologický pokrok, ktorého sme všetci práve teraz svedkami, je záväzkom pre nás i ďalšie generácie.

16. januára 2020

Cenzurovaný antihrdina

Joker bol omyl. Predstaviteľ Jokera prechádza do Marvelu a hrá úplne novú postavu

Herecká povesť Jareda Leta podľa mnohých utrpela, keď vyšiel film Suicide Squad, v ktorom zahral avantgardného Jokera. Leto teraz prešiel z DC do Marvelu, kde stvárni postavu Morbiusa.

15. januára 2020

Doba živých robotov sa blíži

Prvý robot vyrobený zo živých buniek je na svete: ani živý, ani umelý, niečo medzitým

Vermontská univerzita si na svoje konto pripísala svetové prvenstvo – výrobu „robota“ vyrobeného zo živých buniek. Budúcnosť tohto vynálezu povzbudzuje divoké špekulácie.

14. januára 2020

Verejný záväzok zodpovednosti

Hrozby, ktoré nás dnes ovplyvňujú, sú vážne. Emisie CO2 neberieme na ľahkú váhu

Emisie CO2 by sme nemali brať na ľahkú váhu. Podieľajú sa na množstve problémov, ktoré okolo seba máme.

13. januára 2020

Stále máte chuť na kávu?

Prečo by mala šálka kávy stáť 22,50 eur

Ceny kávy sú neudržateľne nízke a ani si to neuvedomujeme.

9. januára 2020

Hviezdy dostupné pre každého

Celebrita najvyššieho rangu zagratuluje vášmu kamarátovi či manželke. Služba Cameo je unikátom.

Známe osobnosti ponúkajú za niekoľko desiatok či stoviek dolárov videá vytvorené špeciálne pre konkrétnu osobu.

8. januára 2020

Vplyv človeka je pozitívny i negatívny

Austrália čelí masovému vymieraniu druhov. Dialo sa aj v minulosti, no teraz je to iné

Katastrofické požiare v Austrálii budú mať dopad nielen na ekonomiku, ale aj biodiverzitu a funkcie ekosystému. 

7. januára 2020